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房屋抵押合同(12篇)

房屋抵押合同1

在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，

有贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银

行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押。

通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，

发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。

预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人

签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给

银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人

作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。

但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼，

甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合

同并且可能停止还款给银行。当然，贷款人不履行还款义务，已

经构成违约。但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张

抵押权呢要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售

商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。

根据《合同法》第32条的规定，当事人采取合同书形式订

立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中，

银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订

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立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无

异议。另外，根据《合同法》44条的规定，依法成立的合同，自

成立时生效。该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办理

批准、登记等手续生效的，依照其规定。可以看出，合同的生效

与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否规

定办理批准、登记手续才能生效。

首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。

这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法其二：抵

押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第二个方面而言，

抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的条件

有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力，

其二为抵押人需对抵押物享有处分权。对于抵押人第一项条件，

民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为

成立的要件，不再累述。因此，在分析预售房地产抵押合同中抵

押人的主体资格

问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售

合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权

1、抵押物的合法性问题：

2、物权的客体为特定独立之物，而物是指能够为人所支配

的具有一定经济价值的物质实体和自然力，具有客观物质性。

抵押是一种担保物权，其客体应当是客观存在的物。但是在商品

房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在建造之中，根据

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工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不

具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖

于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在

建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业的发展将是很大的打击。

其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有规定，

我国《海商法》中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押。

鉴于《担保法》中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没

有明确的规定，在最高人民法院出台的《担保法》的司法解释中，

专门将正在建造的房

屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题