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建材市场可行性报告

1.1项目名称

因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。

1.2项目开发背景

涟源某某项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市某某房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。

1.3可行性研究报告编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

1.4可行性研究报告编制依据

（1）国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2）《中华人民共和国城市规划法》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4）娄底、涟源房地产相关法律政策与文件；

（5）涟源市的招商引资政策；

（6）本项目的详细规划控制原则；

（7）现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料；

（8）涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

（9）某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值

二项目概况

2.1地块位置

本项目地块位于涟源市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺”商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。

四至范围：

东向：芙蓉北路

西向：煤炭医院

南向：人民西路

北向：临街民宅

2.2地块规模与开发目标

本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临人民路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。

项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。

另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。

2.3地块周边环境与配套设施

项目地块处于涟源市“X广场”，距涟源市核心商业区域“XX山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施：

☆电力、电讯：接入本项目

☆给排水：管道铺设到位

☆大型汽车站：临人民路公交车站

☆休闲广场：光明山市民休闲广场，距本项目约800米

☆购物场所：300米内XXX超市及临街小型商店

☆娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

☆医疗卫生：项目西侧为煤炭总医院，往北500米为六亩塘镇中心医院

☆教育文化、体育运动：六亩塘镇中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。

☆金融、邮政、电信：邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅

2.4项目性质与主要特点

本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。

项目主要特点有：

项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。

地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。

项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

2.5项目地块价值分析

涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。

光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。

本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋