工业上楼难点问题解析 .pdfVIP

1您怎么看深圳的工业上楼?

深圳土地面积1997平方公里，城镇开发边界1190平方公里，

现状开发973.5平方公里，开发强度达49%,实际可用于各类

建设的增量用地接近耗尽。深圳是上海土地面积约三分之一，

是北京土地面积约八分之一，随着上限越来越逼近，深圳建设

用地高度紧缺已成为全国绝无仅有的特殊市情。

因此，深圳提出，将按照每年建设不少于2000万平方米、连

续实施5年，向企业提供“工业上楼”高品质、低成本、定制

化产业空间，这是深圳建筑界的一个绝好的机遇！

但是，建筑是一个拥有2000多年历史的极其传统行业，用传

统方式确实很难找到合理的解决方案，所以通过数字化技术赋

能跨界到建筑界，我们期待：通过资源整合将诞生出一个新物

种建筑-新建筑。

将数字化技术融入到建筑中，采取对建筑全过程咨询视角来看

工业上楼的解决方案，通过资源整合从政府政策、规划建设技

术、智慧能源、绿色建筑和海绵城市、智慧招商、智慧运营和

投资回报分析七大体系全面解析工业上楼建设运营实际操作

路径，以满足日益发展的工业上楼需求。

我认为：深圳工业上楼的方向是工业上楼产城融合，高达6.5

高容积率的产业建筑群，建设融合商业零售、产业工厂、产业

办公、餐饮、公寓住宅、酒店和综合娱乐七大核心功能于一体

的建筑群，将城市生产、生活、生态空间的多维组合，并在各

部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一

个多功能、高效率的产城综合体。

问

2.工业上楼项目在设计的时候跟普通写字楼有哪些不同？需

要注意哪些细节？

说到工业上楼，首先需要区分清楚工业上楼和产城融合的差别：

我认为工业上楼是M1,容积率4.0以下，产品是丙类厂房，配

套宿舍、食堂和少量商业，一般层数是15层左右，60米左右

总高度，首层荷载2~3吨每平方米，以上楼层荷载0.8~1吨每

平方米，属于工厂建筑，按丙类厂房规范执行，配套宿舍按非

住宅类居住建筑规范执行。但深圳高容积率下的工业上楼，必

须走工业上楼产城融合的方向，是M0,产品是商业、零售、产

业工厂、产业办公、餐饮、综合娱乐、公寓和住宅，总高度可

达100~150米，层数20层~30层，甚至更高，产业工厂按丙

类厂房规范执行，产业办公属于公共建筑，套用办公规范执行，

公寓按非住宅类居住建筑规范执行,并考虑改酒店的可能性。

甲级写字楼属于公共建筑，套用办公规范执行，可见产业工厂

与甲级写字楼的区别非常大，产业办公与甲级写字楼有相似之

处，也有差别，幕墙、空调体系不尽相同等等。目前Mo用地，

一横楼在15层以下做产业工厂，15层以上做产业办公，没有

规范可用，结果会出现套用公共建筑的150米摩天工厂，似不

妥。

工业上楼产品的关键指标体系：总高度、层高、层数、标准层

面积、平面布局、绿化率、覆盖率、荷载、柱网、走廊宽度、

货梯、园区物流、卸货场地、吊装孔、设备层、工业排污排废、

生产配电、空调系统、雨蓬、外立面、道路和交通等。比如交

通，这是产业园十分重要的关键指标，一般指人车分流，但工

业上楼不只如此，包括人流、电单车流、汽车流、货车流；平

面交通外还有垂直交通，工业货梯等配备。工业上楼的道路需

要能走货车，一段8〜IoM的道路宽度，拐弯半径需要达到

18M,最小16M；而普通小资料汽车道路宽度只需4〜5M,拐

弯半径12M即可。以上是我们在设计实际经验的小结，提出

来供大家参考。

问3.您认为工业上楼项目的投资收益怎么样？

关于投资产业园，现在很多人都认为投资风险很大，且收益慢，

不赚钱！不确定因素很多，民营企业都处在观望等待中。目前，

中国政府为了支持实体企业发展，下定决心提振经济，增强市

场信心，国企控股公司等加大力度投资产业园！所以，产业园

的投资收益就是一个非常重要的工作，是投资风险管控的重要

依据。建筑界又迎来一波发展机遇。

投资回报分析APP是工业上楼七大体系中投资分析软件，详

细解读开发和运营时期资金计划，全面分析项目优劣。是决策

工业上楼是否可行的有力工具。

例：深圳南山区红花岭项目是目前工业上楼代表作之一,工业

上楼做9层，采用“U形盘道”模式，货运通道直接上2、5、

9层平台，实现多首层平台厂房，为什么做9层,因2层高不

计容积率，造价增幅比不上容积率价值，综合算起来还是划算。

这个项目总建筑面积达100万行，约5万∏f盘道面积，其中

不计容面积1万多∏Λ实际计容面积3万多∏Λ这是损失，但

100万πf大盘，用3万