标普信评 -中国多层次REITs融资市场浅析 2024.docx

标普信评不动产结构融资系列:

中国多层次REITs融资市场浅析

2024年4月

提纲挈领分析师施蓓蓓

提纲挈领

分析师

施蓓蓓北京

+86-10Beibei.Shi@spgchinaratings.cn

李佳蓉北京

+86-10Jiarong.Li@spgchinaratings.cn

李开颜北京

+86-10Kaye.Li@spgchinaratings.cn

周侃北京

+86-10Kan.Zhou@spgchinaratings.cn

01

01产品类型-不动产相关结构融资产品例举和对比

Pre-REITs、类REITs、私募REITs及公募REITs等各类不同特征的不动产结构融资产品

并存，满足物业各个阶段的融资需求

02市场概述-类REITs和公募REITs发行情况及市场表现

类REITs不断深化发展，助力物业培育及公募REITs发行；公募REITs扬帆起航并持续完善，

为类REITs产品增加退出渠道

03交易案例-典型交易结构和交易案例

市场上已出现针对物业的不同阶段分别采用多元化融资方式的案例，为探索建立多层次不动产融资市场打下了基础

04他山之石-海外REITs市场发展和中外对比

海外REITs市场发展了60多年，在此期间经历了金融危机、疫情、加息等周期的兴衰更

替，其物业类型和地域分布、融资和收益结构、资产购入和处置以及产品评级等对我国

公募REITs的实践有一定借鉴意义

2

01不动产相关结构融资产品类型

一个物业的一生，可以怎么融资？

开发建设孵化发展规划拿地退出阶段成熟运营

开发建设

孵化发展

规划拿地

退出阶段

地产基金经营性物业贷开发/并购贷经营性物业贷物业费

地产基金

经营性物业贷

开发/并购贷

经营性物业贷

物业费ABS

供应链ABS

物业/股权出售

地产基金地产基金人行

地产基金

地产基金

人行REITs

CMBS(N)棚改/保障房ABSPRE-REITs

CMBS(N)

棚改/保障房ABS

PRE-REITs

类REITs

购房尾款ABS

公募REITs

私募

私募REITs

01不动产相关结构融资产品类型

主要不动产结构融资产品对比

Pre-REITs作为公募REITs的前端融资业务，直接投资于项目公司股权，提前介入标的物业的筛选、培育和运营，直至成熟时通过公募REITs实现退出；适用于尚未达到公募REITs要求的物业进行中长期融资。

类REITs包括交易所ABS产品框架下的交易所类REITs和交易商协会ABN下的银行间类REITs；相较其他产品，其优先级具备评级和明确的还

本付息计划，融资期限较短（通常设置3年开放期），大多项目通过主体回购或产品续发的方式退出；适用于实现物业的短期融资需求。

私募REITs是2023年12月交易所推出的创新产品，定位于与公募REITs衔接的场内标准化权益产品；相较类REITs产品，其权益属性更强并且更加聚焦资产。

Pre-REITs私募REITs（持有型不动产ABS）私募平层无固定收益专项计划→项目公司→标的物业商业物业、无法发行公募REITs的基础设施等

Pre-REITs

私募REITs

（持有型不动产ABS）

私募

平层

无固定收益

专项计划→项目公司→标的物业

商业物业、无法发行公募REITs的基础设施等

无要求

不适用

业绩对赌、支持函等

公募REITs、大宗物业交易等

类REITs

私募

优先/次级

优先级固定/次级浮动收益

专项计划/票据信托→私募基金/信托/有限合伙→项目公司→标的物业

零售、办公等

无要求

不适用

差额补足、流动性支持、优先回购等

主体回购、产品续发、大宗物业交易、公募REITs等

私募

平层、分级（优先/次级）

无固定收益；分级产品优先级可设置固定收益

私募基金→项目公司→标的物业

特定居住用房、经营用房、基础设施项目

无要求

不超过50%

无

大宗物业交易、公募REITs、类REITs等

发行方式产品分层

收益分配交易结构物业类型

资金用途资产负债率增信措施退出方式

（北金所住房租赁企业股权交易） 人行版REITs

（北金所住房租赁企业股权交易）