交通运输-云程发轫，万里可期-高速公路REITs全解读.pdfVIP

＃title＃

云程发轫，万里可期

——高速公路REITs全解读

＃createTime1＃2022年08月01日

投资要点

＃summary＃

⚫盘活万亿存量资产、REITs市场空间大。中国基础设施存量已经超过100万

亿元，形成这些优质资产需要巨额投资，使得承担基础设施建设的各类市场

主体承担了大量的债务。盘活存量资产、为新增投资输血、控制运营主体负

债率等需求，催生了基础设施REITs在中国的不断发展，政府陆续出台了如

发改委958号文等政策文件来不断完善REITs扩容、扩募的审批运作机制。

⚫REITs资产中交通运输行业占比高，高速公路为主。截至2022年7月已发行

的14单REITs，共募集资金541亿元，其中交通运输领域资产数量和募集金

额均超一半，是REITs发行的主力军。截至2022年7月，绝大多数REITs在

二级市场上均有良好的收益，且首批发行的9支REITs在2021年现金分派的

目标达成率均超过100%，2022年受疫情影响部分资产收益不及预期。

⚫高速公路是优质的REITs底层资产。中国公路总里程位居世界第一位，仅部

分比较优质的公路资产已经上市，有较大发展REITs的存量空间。高速公路

是REITs优质的底层资产体现在：通行费收入规模大且增长稳定，带来稳定

现金流，收入具有韧性；资产权属清晰、收费期限明确，符合REITs对底层

资产的要求；行业债务压力大，需要多元融资渠道。省交投由于资产规模庞

大、融资需求大、资产负债率高，是未来REITs的主要发行主体。

⚫高速公路盈利模式决定了稳定的现金流，可供分派金额充沛。收入端，收费

标准由地方政府定价，调整频率较低，通行费收入增量主要来自车流量增

长；成本端来看，付现成本占比小，各项成本相对稳定。车流量主要由小汽

车和大货车组成，其中小汽车消费属性较强，疫情期间波动较大，但长期看

增速稳定，货车有一定弱周期性，与宏观经济相关，但是疫情期间韧性较

强。总体来看高速运营主体现金流稳定且充沛。

⚫已发行高速REITs情况：5单高速公路区位条件都比较优越，上市REITs资

产平均剩余收费期限约为15年，最短为8年，最长为24年，相对新建高速

公路、成熟高速公路车流量可预测性更强，新建高速未来收费弹性更大。对

比历史和预测的车流量增速，发行时对车流量估计过于乐观的资产，不达预

期的可能性较大，发行后的价格走势会相对较弱。反之，则收益较好。

⚫REITs估值方法及投资建议：剩余周期收益法是最适合给高速公路公司估值

的方法之一，而海外成熟REITs市场也采用P/FFO相对估值法评估REITs。

当前REITs作为刚上市的新产品，受到市场的热捧，且发行规模小，属于供

不应求的状态，因此市场估值存在一定溢价。未来，投资人需要跟踪、分析

REITs底层资产的运营数据、实际价值变化，做出投资决策。

风险提示：宏观经济发展失速，高速REITs底层路产车流量不及预期，

REITs政策变化等。

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明

目录

1、盘活万亿存量资产、REITs市场空间大-4-

1.1、REITs在中国的发展历程-4-

1.2、底层资产分布：高速公路资产占据半壁江山-6-

1.3、分派情况：21年分派超预期，体现高分红特点-7-

2、高速公路是优质的REITs底层资产-7-

2.1、高速路产存量规模可观-8-

2.2、现金流稳定，抗风险能力强-9-

2.3、权属清晰，收费期限明确-10-

2.4、高速行业债务压力较大，寻求多元融资渠道-11-