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房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三

人.

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

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房屋租赁合同未经登记备案的，不得对

抗第三人.

篇一：登记备案对于租房协议的影响浅析

登记备案对于租房协议的影响浅析

租赁房屋是否需要进行登记备案？这是困惑许多客户

的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十

三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁

合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条

款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备

案。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房

屋租赁实行登记备案制度”；第十四条规定：“房屋租赁当事

人应当在租赁合同签订后三十H内，持本办法第十五条规定

的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记

备案手续”。第十七条：“房屋租赁申请经直辖市、市、县人

民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”

以上法律法规确立了房屋租赁合同登记备案的制度。但实务

中，许多承租方签订了租房协议，要求出租方配合办理登记

备案，却被出租方告知不需要办理此项登记备案，或者会出现出租方找出种种理由不愿

配合办理登记备案的情形。那么，房屋租赁协议的登记备案对租赁当事人究竟有无意义？

以下做简单的分析。

根据大陆法律有关房屋租赁合同的规定，房屋租赁合同属于诺成合同，即租赁当

事人约定的生效要件具备时，且合同内容合法，租赁合同即为合法有效，对合同当事人

具有约束力。而有关法律法规规定的“登记备案制度”仅作为行政机关的管理行为，

其登记与否并不影响房屋租赁合同的合法生效。即租赁当事人不能仅以租赁合同未经登

记备案为理由而主张房屋租赁合同无效。

国家制定登记备案制度的立法目的主要在于两个方面。其一，国家采取房屋租赁

登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止出租人违法出租房屋；其二，房屋租赁

行为是具有物权性质的债权行为，具有一般债权所不具有“涉第三人”的性质，国家

采取房屋租赁登记备案制度，以期更为有效保护租赁当事人及第三人的合法权益。租赁

房屋而产生的涉第三人权利亦可分为不需要履行任何登记备案手续即可产生的对抗权

利以及需要履行一定登记备案手续方可产生的对抗权利。

承租人享有的针对第三人的“优先购买权”是不需要履行登记备案手续即享有的

权利。房屋出租方在租赁期间将其

出租的房屋出卖，在同等条件下，出租人拥有优先于其他人购买该出卖房屋的权利，为

法律直接规定产生。

但如果出租方违法的“一屋多租”，在先的承租人是否

可以直接产生对抗第三人的权利？《上海市房屋租赁条例》

第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人

到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。

房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”因此可

以判断，根据法律法规，

这种保护并不像前述“优先购买权”属于法定的权利，

而是采取“未经登记备案，不得对抗第三人”。即享受对抗

第三人的权利的前提，是房屋租赁合同已经按照有关法律法

规的规定在规定的部门办理登记备案手续。

假设现有承租人A承租出租人b所出租房屋，双方签订

的