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土地出让金的审计思路

工作研究

土=金事

口孙本广

黑龙江省审计厅已连续几年组织全省各级审计机关开展

土地出让金的审计工作,通过积极探索,采取不同的审计方法,

取得了明显的审计效果.但在审计实践中也发现土地出让金征

收管理使用中存在的一些问题,在此,笔者介绍一下土地出让

金审计方法,仅供大家研究探讨.

一

,紧扣审计方案,找准审计切入点

通过认真研究方案,找准审计切入点,确定审计方法,进而

正确实施审计.一是紧扣审计方案找准切入点.在审计中,我们

不以财政,财务收支和出让金收支为主,而是以土地政策和法

规执行为主线,查找深层次问题.二是审前组织参审人员学习

方案中所提供政策法规资料,吃透土地出让金政策.三是合理

分工,默契配合.我们审计组由6人组成,2人审计土地业务,2

人审计财政和储备中心,2人审计财务收支.在完成好各自分

配工作的同时,又相互提供线索,相互反馈情况,做到资源共

享,优势互补,团结协作,形成合力.每天晚间审计组都开个交

流会,每个审计员将当天自己查出的确定不了的疑难问题和疑

点说出来,由大家在会上共同探讨,研究,一起查法规,找根据

解决疑难问题,制定下一步审计的方法.

二,做好审前调查,调齐审计资料

对土地业务进行审计,调取资料是关键.不能被审计单位

提供什么我们就审计什么,而是我们审计什么就让他们提供什

么.我们在进行审前调查时,不是不是调调查查账上账上的的死数字死数字而是调

查被审计单位的科室设置,工作分工,业务流程,管理方式方

法,了解土地业务与计委,建设部门,规划部门的业务联系后,

调取城市总体规划图,基准地价表,土地使用权出让台账,土地

利用卷宗等资料,为实施审计做好了准备,为审深审透打下了

基础.

三,采取采取四个核对四个核对揭示未批先建,少批多占问题

在年租金审计中,将各单位三年缴纳年租金情况录入微

机,利用电子表格进行筛选分析,对占地面积大的单位进行分

析,找出疑点单位作为延伸审计对象.具体做到四个核对:一是

卷宗与财务数据核对.二是卷宗出让面积与土地证面积核对.

三是土地证面积与实际测量的占地面积核对.四是省土地部门

批准农用地转用面积,时间与县土地部门批准的面积,时间核

对.通过核对分析发现违规办证,多批建设用地问题.

四,分析判断.审定虚假挂牌

如何确认虚假挂牌,我们依据《招标拍卖挂牌出让国有土

地使用权规定》进行分析判断.把每宗地在出让方案的制订,政

府审批,出让价格,公告,挂牌,交纳竞买保证金,计委立项,合

同签订,媒体公告,出让金的交纳作为审计基础资料.其方法有

三个:一是核对政府审批时间与土地部门出让土地使用权的挂

牌时间.二是审查土地出让卷宗中交纳的竞买保证金与财务账

上交纳的保证金的金额.三是审核公告,挂牌时限与文件规定

要求.通过核对,审查,审核分析,可以从四种行为来认定虚假

挂牌出让土地.一是挂牌出让前已经取得计委的立项批文,确

定了开发单位.二是未交纳竞买保证金.三是挂牌时间少于10

个工作日.四是招拍挂公告时间未达到规定的20天.

五,财务资料与业务资料核对,发现违规出让土地使用权

一

是通过审阅土地出让合同签订是否合规,合同中交纳的

出让金与财务账反映的出让金收入是否一致进行核对.二是在

财务审计中,将三年收取的出让金和竞买保让金的交纳时间和

金额,项目建设单位等内容提供给业务审计人员,去检查是否

按规定交纳竞买保证金.通过上述方法查实违规土地使用情

况.

六,实地察看.认定违规使用国有土地现象

根据土地出让卷宗,我们将计委建设项目审批台账,建设

局工程建设许可证台账和规划部门规划许可证台账与土地出

让台账比对,把用地种类,出让宗地位置和土地等级进行分析,

现场仔细察看,对号入座.审阅用地种类,出让宗地所属位置,

土地等级因素来分析判断出让的土地是否可能改变用途.如果

出让土地的宗地图标明的位置在繁华的一类商业街区,但是以

工业仓储用地或住宅用地出让的,这种情况就有可能改变用

途,将工业用地改为商业用地,达到少交土地出让金的目的,应

作为疑点跟踪到现场堪查,实地调查证实.

七,确定重点单位.深入细查

选择公,检,法,财政,税务等重点部门和单位,对这些部门

和单位建设的综合楼住宅用地作为重点进行审计.审计这些单

位建楼用地卷宗时,将出让面积,用途,土地等级,容积率等制

成抽查表,然后到实地进行测量勘查,将实测结果与抽查表核

对,看是否看是否存存在因在因关系关系少批多占,或是政府优惠少批多占问

题.实地调查有无加盖车库改变容积率的问题.实施审计中