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不动产测绘基础知识

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不动产测绘的基础知识

建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任

务和系统工程，是党中央、国务院作出的重大战略部署，

它具有保障不动产权利人的合法权益、维护不动产交易秩

序等重要功能，社会影响广泛而深远。根据2007年颁布实

施的《物权法》，界址、面积等数据采集和管理是不动产

登记的必要材料，也是不动产权利实现和流转的重要基

础，明确了不动产测绘的地位和作用。

现行《中华人民共和国测绘法》第四章第十八条、十

九条、二十条明确了与不动产登记密切相关的地籍测绘、

权属测绘、房产测绘制度，并对市场准入作出了规定。

2007年《中华人民共和国物权法》第十一条规定:“当事人

申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产

界址、面积等必要材料。”《测绘资质管理规定》、《测

绘资质分级标准》中，明确不动产测绘资质业务范围。

2001年施行的《房产测绘管理办法》，对用于房屋权属登

记的房产测绘进行了规范。2008年施行的《土地登记办

法》和《房屋登记办法》两部部门规章，明确土地登记和

房屋登记中，应当提交地籍调查表，宗地图及宗地界址坐

标或者房屋测绘报告。2000年《林木和林地权属登记管理

办法》规定林权登记申请需要提供申请登记的森林、林木

和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据资

料。2007年《海域使用权管理规定》和《海域使用权登记

办法》、2011年国土部等四部门《关于农村集体土地确权

登记发证的若干意见》、2012年农业部《农村土地承包经

营权登记试点工作规程（试行）》规定申请海域使用权和

集体土地所有权、农地承包经营权登记，需要提交相关海

域或权属界线、地块的测绘成果。2015年5月国土资源部

颁布了《不动产权籍调查技术方案（试行）》，对不动产

测量执行现行技术规范、精度指标、工作方法等作统一的

要求。

由于长期以来不动产登记分散在各部门，相应的基础

性权籍调查工作也由各类不动产行政主管部门按照单一部

门规范负责组织实施。根据国土资源部下发的《不动产权

籍调查技术方案（试行）》，在过渡期内，不动产测绘仍

然施行“多规并行”。现行的房产测绘主要依据《房产测

绘管理办法》、《房产测量规范》，各省也都有房产测绘

管理办法的细则；土地测量则依据《地籍测绘规范》、

《1:5001:10001:2000外业数字测图技术规程》、《城市

测量规范》等。但这些规范制定的时间不同，测绘标准和

技术规范往往兼顾不同部门的实际情况制定，根据各部门

管理和各类不动产登记需要测绘、调查的内容各有侧重，

无法完全满足不动产统一登记的要求，迫切需要制定统一

的标准规范。

国家测绘地理信息局已经开时研究编制相应的不动产

测绘技术规范和标准，对当前不动产测绘基础控制测量、

界址测量、图件测制、面积计算等使用相关测绘技术方

法、精度指标、空间坐标系统等进行统一修订完善，实现

与不动产产权产籍调查规范的统一。解决不动产权属界线

在数据整合过程中一致性，从而达到保护不动产物权，确

保不动产登记平稳过渡。加强地理国情普查与监测、数字

城市（智慧城市）建设等工作与不动产测绘在任务内容、

技术规范、成果应用等方面的衔接，形成相互支撑、互为

促进的新型业务格局。

（1）地籍测绘

地籍平面控制测量、地籍要素调查、地籍要素测量、地籍

图绘制；

权属调查、宗地测量、面积测算、地籍数据库建设、地籍

信息管理系统建立；

土地勘测定界；

土地利用现状调查、土地确权登记等。

（2）房产测绘

规划面积核实测算，房屋预售登记测绘、备案；

竣工验收建筑面积测绘，房屋面积实测，大产权登记测

绘，分户图、表测绘（小证）；

拆迁面积测绘；

有关房屋面积的其他测绘服务、政策咨询等。

不动产测绘是权籍调查中的一项重要工作，其成果为

不动产登记提供精确的界址点坐标，为不动产单元提供准

确的地理位置、合法的产权面积，为不动产权证书提供相

关图件等；不动产测绘的空间数据及测算面积是不动产落

宗的客观依据，是不动产权籍数据库及不动产登记信息管

理基础平台的重要内容。