债券研究-信用策略城投债专题报告：一文读懂城中村改造流程(202402).pdfVIP

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证券研究报告

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证券研究报告/债券研究报告

一文读懂城中村改造流程

东北信用策略城投债专题报告

报告摘要：

[Table_Summary]

本次城中村改造范围为21个超大特大城市，城中村改造模式可以主要

分为：拆除新建模式，整治提升模式，拆整结合模式这三种。其中，拆

除新建模式按照土地模式可进一步细分为土地一二级联动模式及做地收

储模式。

基于对各地方政府政策梳理，本轮城中村改造会有几大特点：1）政府主

导、市场运作；2）项目注重收益成本平衡，统筹资源进行“肥瘦搭配”；

3）“净地出让”4）从“开发”到“经营”；5）加强历史文化保护；6）

注重“传统产业转型升级”；7）强调保障性住房建设。

城中村改造流程大体可分为四个阶段：前期规划准备、一级土地开发、

二级房产开发和交付运营。1）前期规划准备涉及立项申报、方案制定与

审批，政府可以主导该城中村改造项目并授权地方性国有企业，也可以

引入合作方，方案制定涉及村民利益的相关事项应由村民会议或村民会

议授权村民代表会议讨论，编制好的方案需逐级上报审批；2）一级土地

开发涉及征地拆迁与安置补偿、配套设施建设和土地收储，其中收储的

土地需满足所在地要求“三通一平”、“五通一平”甚至“七通一平”

的收储条件；3）二级房产开发涉及土地出让、建筑设计、建筑工程，开

发主体需要优先处理安置房项目、建造一定比例的保障性住房、建设约

定的公共基础设施和商业配套等；4）交付运营阶段包含产业和商业两个

大的运营活动，二级开发主体可以通过商品房、长租公寓租赁、商业经

营等收入回收投资。

城中村改造的核心难点包括改造项目资金压力大、遗留项目征收难度

大、后期安置难度较大和市场主体参与积极性不高。对此，我们提出了

几项解决策略：1）通过扩大资金来源，利用专项债、财政拨款、银行贷

款、PPP模式、城市更新基金、保障性租赁住房REITs等多元化渠道来

减轻资金压力；2）优化一级开发，明确强制拆除的规范，强调政府主导、

市场引导和公平公开的策略，加速城中村改造进程；3）采用房票安置和

保障性租赁住房解决居民安置问题，同时通过产业安置与产业升级，保

障改造后的可持续发展；4）提高市场主体积极性的解决途径有强化政府

作用、建立土地增值收益分享机制、优化规划指标、从只开发到经营、

跨空间单元统筹等方式从而促进市场各方参与。

风险提示：政策落地超预期

请务必阅读正文后的声明及说明

目录

1.城中村改造的政策梳理4

1.1.城中村的定义4

1.1.1.城中村的历史演变4

1.1.2.界定城中村的特征和标准5

1.1.3.城中村的定义6

1.1.4.中央层面关于城中村改造的政策梳理7

1.2.本轮城中村改造的范围和模式8

1.2.1.如何理解超大特大城市8

1.2.2.城中村改造的模式9

1.3.各地方政府最新政策梳理10

2.城中村改造的具体流程15

2.1.前期规划准备15

2.1.1.立项申报15

2.1.2.合作方引入16

2.1.3.方案制定与审批16

2.2.一级土地开发17

2.2.1.征地拆迁与安置补偿17

2.2.2.配套设施建设18

2.2.3.土地收储18

2.3.二级房产开发18

2.3.1.土地出让19

2.3.2.建筑设计19

2.3.3.建筑工程19

2.4.交付运营19

3.城中村改造的重点与难点20

3.1.改造项目资金压力大20

3.2.遗留项目征收难度大22

3.3.后期安置难度较大24

3.4.市场主体参与积极性不高25

3.5.历史遗留问题