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浅议成本法在酒店房地产估价中的运用

摘要：政府调控政策以来，房地产市场整体放缓，投资者高收益、高回报的

期望逐渐降低，作为三大基本估价方法之一的成本法，在未来房地产估价中的作

用日渐加强。作为具有典型周期成长属性的酒店，当前处于波谷阶段，交易层面，

近三年来，交易额逐年增加，以大宗交易为主，多为产权交易；酒店商业利润持

续走低，甚至亏损；以采用成本法估价为主，其他估价方法为辅。采用成本法对

酒店房地产估价，首选房地合估模式，把土地当作原材料，模拟房地产开发建设

过程，测算房地产置成本。土地取得成本、建安工程费以及开发利润是采用成本

进行酒店房地产进行估价的几个较关键参数。土地取得成本通常可根据实际情况

可采用比较法、成本法、基准地价系数修正法等估价方法；建安工程费可根据实

际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等；可

根据实际情况选用直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等。

本文从成本的角度，探讨酒店房地产估价中成本法的运用。

关键词：酒店房地产；房地产估价；成本法

引言

房地产估价方法包括比较法（市场法）、收益法、成本法、假设开发法及其

①

他估价方法。当前，对酒店房地产的评估多采用收益法、比较法等。

酒店行业为具有典型周期成长属性，且受疫情等影响，当前酒店行业处于波

谷阶段，酒店业收入规模由客房数量与RevPAR决定，酒店集团依赖门店扩张

②

（以加盟为主）实现供给增长，通过轻资产化提升盈利水平，因此，采用收益

法对酒店房地产的适用性尚需商榷。

目前酒店的交易，多半也是以股权形式进行，较少以资产方式进行交易，由

于股权交易环节较为复杂，因此选用比较法进行评估相对较难。比较法主要用于

客房价格、其他功能用房租金的估算。

酒店房地产与商业房地产具有一定的替代性，但能否进行业态的调整尚需与

当地房地产政策进行对照，本文从成本的角度，分析测算酒店房地产的价值，并

结合案例，探讨酒店房地产估价中成本法的运用。

1成本法介绍

1.1成本法定义

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成

③

本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法，或者测算估价对象在

价值时点的重置成本或重建成本和成新率，将重置成本或重建成本乘以成新率得

④

到估价对象价值或价格的方法。是指按照重建或者重置估价对象的思路，将重

建或者重置成本作为确定估价对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定估价对

象价值的估价方法的总称。

1.2成本法公式

房地产重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产

的必要支出及应得利润，房地产的必要支出及应得利润包括土地成本、建设成本、

③

管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。故，成本法基本公式

为：

房地产价值＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

＋投资利息＋销售税费＋开发利润-建筑物折旧

1.2.1土地成本

测算土地成本时，可采用比较法、成本法、基准地价系数修正法等估价方法。

（1）比较法

比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期

市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格作适当修正，此估算

⑤

待估宗地客观合理价格的方法。

（2）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是指在政府或其他有关部门已公布基准地价的地区，利

用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到待估宗地价

④

值或价格的方法。

1.2.2建设成本

建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用，主

要包括前期费用、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费及开发期

间税费等。以建安工程费为