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浅论承租人的优先承租权

在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷随之呈上

扬趋势。由于房屋属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继

续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。在

实际生活，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面（柜台）经营一段时间以后，

在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅

增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面（柜台）转租给他人而

不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。在原租赁合同到

期原承租人仍然想续租该房屋或门面（柜台）的情况下，房屋出租人利用自己的

优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。优先承租权即是

对原承租人的一种救济方法。

在司法实践中，原承租人诉至法院要求肯定其对原租赁物有优先承

租的权利，即使法院已经认识到如果在处理案件中否认原承租人的优先租赁权利

有失公平和公平，但是由于目前没有明确的法律依据，在适用时往往只能依据《民

法通则》中的公平原则来处理，公平原则的目的是衡平当事人之间的财产状况和

财产损失，将不幸的损失在当事人之间进行合理分配，努力恢复被破坏的财产利

益的平衡。公平原则给予法官一定的自由裁量权，赋予法官以公平观念作为价值

判断标准来处理案件，但是客观因素千差万别，难免会出现主观上认为是公平的

而客观上又是不公平的现象，况且由于法官对事物的认识与理解，往往相似甚至

相同的案件由不同的法官审理会得出不同的结果。

一、优先承租权的含义。

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁

合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。

优先承租权的性质：

优先权类似于现行法律中所规定的优先购买权，对优先购买权的性

质有相通点：

1、是一种形成权。承租人以同样条件声明承租者，出租人有出租之

义务，即优先承租人得依一方之意思，形成以义务出租人同样条件为内容之契约，

无须义务人（出租人）之承诺。

这种权利性质上属于形成权，即依权利人单方面的意思表示就可以

创设某种状态。如果该权利是形成权的话，显然该权利具有对抗第三人的效力。

我国《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的

合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖

房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦

应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。

2、是一种附限制条件的物权。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋

的所有权人，其所有权的行使反受没有所有权人（承租人）的限制，这只能是一

个附限制条件的物权，目的是为保护弱势群体承租方的利益。这种观点认为，房

屋所有权人出售其房屋给第三人的这一民事法律行为更符合《民法通则》第62

条，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效，

所以承租人如果行使优先购买权，那么房屋所有权人出租房屋给第三人的这一民

事法律行为根本就不生效，而不是无效。

否认优先承租权的主张认为，我国法律规定所有人对所有物有占有、

使用、收益、处分的权利，而优先承租权对出租人行使处分权的一种限制，是对

意思自治原则的干涉。若法院作出裁决，肯定原承租人有优先承租权时，出租人

可以过一段时间后再对租赁物进行出租，那么这时原承租人是否还享有优先承租

权，如果有，这段时间又是多长，目前法律也没有明确规定，缺乏法律依据及判

决的难以执行，损害了法律的权威性。

肯定优先承租权的主张认为：

第一、优先承租权是保护特殊群体即原租赁人的的权益，维护实质

公平的需要。

第二、优先承租权是维护社会公益和体现特殊法政策的需要。

从浅层次的目的看，优先权制度是为了维护原租赁人的权益；但是，

从深层次的目的看，则是为了谋求特定产业的成长，或特定领域的交易安全，具

有较强的公益性，体现着某种特定社会政策的要求，是一项极具社会使命任务的

法律制度。

从利益基础来讲，不动产的保存者和使用者能够使得被保存或使用

的财产价值得到维护；从社会道德观念来说，强者需要特殊保护；而且从实践中

的可操作性来看，原承租人