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商业广场市场背景环境调研报告

第一章

AA商业市场背景环境调研报告第一部分

AA商业业态的调研分析一．AA市宏观经济环境分析（一）

AA市国民经济现状国民经济发展指数数额同比增长幅度工资指数职

工工资总额286610万元18.5%职工平均工资11236元/年21.6%金融指数

金融机构城乡居民储蓄存款2036693万元22.9%社会消费品零售总额批发、

零售贸易业946357万元

餐饮业165855万元其他312680万元

AA的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等，但消费水平

远超出其收入水平，是个仅次于长沙的典型消费城市，这说明AA城镇居

民有较强的消费实力和投资实力。

（二）

AA市商业物业市场的供求现状商业物业相关指数数额同比增长幅度

供给2003年度投资总额104700万元-43.54%2003年度施工面积1065600

㎡-58.5%2003年度竣工面积425000㎡-14.48%需求2003年实际销售额

45289万元+11.25%2003年实际销售面积145315㎡+9.53%可以看到，2003

年度商业物业的供应量出现大幅下降，主要是因为2002年商业物业投资

体量过大，市场一时无法消化。03年市场需求状况良好，价格有小幅度

上升。

（三）

AA市中期发展规划及目标

AA1988年撤区建市，建市以来，AA把发展方向定位于湘西北交通、

能源、流通、文化中心，经济发展日新月异，各项社会事业全面进步，初

步形成了交通便捷、通讯发达、能源充足、环境优美的经济社会可持续发

展格局。

伴随着AA市的投资环境将向着“交通通讯超前、科技教育发达、城

市功能完备、市场发育健全、社会秩序稳定”的方向不断发展，AA市也

将由此成为湘西北经济、贸易、信息中心及交通枢纽，城市也在飞速发展。

随着AA经济总量的不断攀升，AA市作为湘西北重镇的地位已经确定。

据AA市区2003-2022年规划可见，中区商业规划以步行街为中心、

以武陵大

道为轴，正在形成并逐步扩大城市核心商圈。本项目处于这一核心商

圈内，存在良好的市场机会。

总结：

1．AA总体经济水平呈现良好的发展势头，湘西南区域中心城市的地

位不断凸显，2022年被评为中国的魅力城市，城市竞争力不断加强；

2．AA市社会零售水平高企，达到142万元，高居湖南地级城市之首，是

一个仅次于长沙的典型消费城市；3．AA市03年商业物业供给量有所回

落，但需求状况良好，销售价格有小幅度上升；4．AA市的中期规划，给

本项目带来了充分的市场发展空间。

二．AA市商业业态调研分析（一）

AA市区商圈的划分

AA市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。

从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经

营管理业态比比皆是，但在整个AA的商业业态中，缺少能够引导市场、

引导潮流、引导目的性购物的亮点商业。也就是说，缺少一个有品牌、有

信誉、有统一管理、具备良好购物环境的大型百货商场。从全局来看，AA

市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的三个商圈，即：

1．以步行街为龙头的中区商圈。

2．以专业批发市场为主体的火车站商圈。

3．以批发市场为主体的桥南商圈。

1．中区商圈1）概况目前中区商圈是AA市最繁华、最具活力和时代

特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和

规划理念，使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线，中区商圈

门店林立、品种繁多，环境优美。是目前AA市商业的核心区域。

中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。

2）主要商业物业大型商场：春天百货、沃尔福、家润多新兴商业形

态：人民路商业步行街、金钻广场步行商业城沿街门店：以人民路、建设

路为主

2．火车站商圈1）概况火车站商圈由几个规模较大的专业市场：家

私产业城、副食城、五金交电市场

组成。以武陵路和207国道为纽带，背靠地区汽车站、火车站、汽车

总站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设，分隔为独立沿街

铺位，并以出让产权、铺位租赁为主要方式。总体而言，这些市场的经营

管理、服务传统，缺乏整体形象，发展状况不容乐观。

2）主要商业物业大型商场：无