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房屋担保买卖合同

下面是热心本店铺收集的房屋担保买卖合同，供大家参阅。

导言：在民间借贷案件中，借款人和出借人签署房屋买卖合同做为借款担保的状况日益增加。出借人为保证债权的完成，一般在签署借款合同的同时，也会和借款人签署房屋买卖合同。假如借款人未能按时偿还利息，出借人便能要求履行房屋买卖合同，以获得房屋的所有权。部分前提下，出借人甚至在签订借款合同时立即办理房屋过户手续，将房屋过户为自己。

这类名义上为房产买卖，实际上是为借款提供担保合同，在出借人无法取回账款的情形下，其得到的房子会不会受到法律保护呢？接下来，笔者将根据一则有关的实务案例展开分析解读。

案件概述

在年12月12日，姜某虹向崔某丽借款15万元，并于同日签署了房屋买卖合同，承诺以15万元的价格将涉案房屋卖给崔某丽，并完成了产权登记过户手续。之后在年1月24日，崔某丽与姜某虹的老公熊某伟签署了租房合同，承诺熊某伟在租赁期间有权随时以贰拾万元的价格赎出该房屋。

然而，姜某虹始终未履行还款义务，且房子一直由熊某伟和姜某虹占据。崔某丽之后将房屋转让给王某宇，王某宇则把熊某伟和姜某虹诉至法院，要他们腾房并交回该房屋。

裁判建议

法院在审理过程中觉得：通过庭审查清，姜某虹与崔某丽之间有民间借贷关系，而他们通过签署房屋买卖合同做为借款合同的担保，并把房屋登记过户至崔某丽户下，这一行为形成了让与担保。双方的房屋买卖合同不具有真实的意思表明，因此应视为无效合同。

崔某丽将该房屋出售给王某宇的行为构成无权处分。王某宇在庭审中表明，他在购买时并未具体查询房子，仅在外界观查，觉得17万元的价格便宜。王某宇的说法与常规的房产买卖实践不符。

王某宇在付款房款前得知崔某丽已将房产租赁给熊某伟，并在查看租赁协议后，因租期已期满才决定购买该房屋。但法院查清，崔某丽与熊某伟所签的租用合同中约定，熊某伟在租赁期间有权以贰拾万元赎出该房屋。王某宇认可看了租赁协议，显然应当了解该房屋的权属存在争议。

综合上述情况，没法认定王某宇在选购涉案房屋时是善意的。虽然王某宇付了房款并办理了不动产权登记，但其行为未满足《中国物权法》第一百零六条对善意取得的需求，故对王某宇的诉讼请求不予支持。

判决结果

总的来说，法院裁定驳回王某宇的诉讼请求。

经典案例

在本案中，法院认定崔某丽将房屋出售给王某宇的行为构成无权处分，这从源头上否定了崔某丽与姜某虹为担保借款所签署的房产买卖合同的效力。

真实的意思表示是民事法律行为起效的前提条件之一、虽然崔某丽与姜某虹名义上签订了房屋买卖合同并完成了过户手续，但实际上是为了借款提供担保。彼此并不存在真实房产买卖用意，他们的真实意图是由房产买卖名义开展过户登记，将其作为借款的担保。这种做法在理论上被称作让与担保。《物权法》第58条第六项（民法典第146条）明文规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。

若在保证合同中事先约定，债务履行到期，债务人未偿还的情形下，担保资产直接归债务人全部，这类行为属于保证合同里的流押或流质条款，物权法第186条和211条（民法典第401条和411条）对此有所明确，属于无效行为。同样，在让与担保中，若在签署主合同的同时迁移担保物的所有权，也应被认定无效。

在司法实践中，虽然有人认为以房产买卖名义做为借款合同的担保是一种广泛做法，应认定其法律认可，但这个观点存在明显的法律阻碍。物权法定原则是物权法的主要原则之一、法律明确规定了构建哪种物权的方法。将房屋做为借款合同的质押担保，能通过质押权的方式实现，构建让与担保物权的行为则违背了物权法定原则，而且这种担保形式没法予以公示，容易损害他人的合法权益。

在本案中，崔某丽可向法院提出诉讼，规定姜某虹偿还借款，而王某宇与崔某丽之间的房屋买卖合同已被法院认定崔某丽对该房屋无处分权，王某宇不构成善意取得，王某宇能够主张退回购房款和要求赔偿损失等诉请。

文章中的案例旨在更好地解读法律知识，作者已对案例内容进行了整理、选编和删剪，文中所提及的法律见解仅作学习交流参照。