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第九章用户需求书

第九章用户需求书

一、物业管理范围

1、蛇口边检站大院生活区内物业（含依山居高层家属楼、多层宿舍、家属楼、合作楼及公

寓楼）；

2、蛇口边检站办公楼（含附属办公楼、礼堂及功能用房）：

3、蛇口边检站大院生活区出租物业（原招待所及1号宿舍楼第一层）。

二、物业基本情况

（一）大院生活区住宅楼物业

位置：深圳市南山区沿山路61号边检大院。

规模：多层住宅楼共16栋，面积：45822.3∏Λ高层住宅楼共3栋，面积：27999.75m，；

设立出入口4个。

电梯：6部（26层/部）。

车位：室外停车位250个；室内停车位180个。

配套：水电及其设施设备（含：强弱电房，高压水泵房）、消

防设施设备、监控系统、健身娱乐设施、园林绿化、公共卫生、停车场及其设施设备、道路、

地下（上）线路和管道、市政公用设施设备等。

（二）边检站办公楼

位置：深圳市南山区沿山路61号边检大院内。

规模：多层建筑共4栋，面积：5074.09∏Λ设立出入口1个。

（三）出租物业（不纳入物业收费管理范围）

位置：深圳市南山区沿山路61号边检大院内。

规模：多层建筑，面积：3382.75m，：。

二、物业管理内容

（一）大院生活区内住宅楼物业

1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、层顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙

面、楼梯间、走廊通道、门厅、各种设备机房等）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、加

压供水设备、强弱电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟

渠、池、井、绿化、路灯、自行车停放点、停车场等）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内属配套服务设施（生活区活动中心、蓝球场、社区健康路径等）的小范

围维修、养护和管理。

5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6、小区内交通秩序、车辆行驶和停泊等秩序的管理。

7、协助、配合本站有关部门和当地公安机关对公共秩序的安全监控实施24小时巡视、护卫

及公共秩序管理等工作，包括：安全监控、巡视、门岗执勤、大门出入口及小区秩序管理等。

8、社区文化娱乐活动的组织、协调及管理。

9、小区物.业及物业管理档案、资料的管理。

10、法律法规等相关政策规定，以及招标方委托物业管理公司管理的其它事项。

（二）办公场地

1、办公区内的卫生保洁及所产生的生活垃圾的清运。

2、办公楼接待室的日常值班。

三、物业管理要求

1、在物业区域内设立物业管理机构，对本物业实行专业化、规范化、一体化的管理服务。物

业管理公司应按约定的条款，实现管理目标。

2、根据有关法律法规等相关政策规定，制定本物业各项管理办法、规章制度、实施细则等，

并报招标方备案。

3、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按照物业管理的服务项目、服务内容、服务程

度，测算物业管理收费标准，并向业主方提供测算依据，严格按照规定的标准收费，不得擅自提

价，不得只收费不服务或多收费少服务。

4、物业公司负责编制房屋及附属设施设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后，

按约定责任组织实施。

5、物业管理公司负责知会业主和物.业使用人有关物业使用的规定，当业主或物业使用人装

修物业时，告知有关限制条件，并负责监督。

坏管理秩序等行为的规章制度，并报招标方备案。

7、物业管理公司有权选聘专营公司，承担本物业的部分专项管理业务，并支付费用，但不

得将整体管理责任及利益转让给第三方，不得将重要专项业务承包给个人，不得将本物业转嫁给

挂靠单位或个人。

8、物业管理公司应接受物业管理部门及政府有关主管部门的监督、指导，并接受招标方及

业主的监督。

9、物业管理公司不得擅自占用本物也的公用设施，不得擅自改变其原有功能，如需在本物

业内占用公用设施、改建或扩建完善配套设施项目，须报招标方批准后方可实施。

10、物业管理公司应每月定期向本站相关部门（业委会）报告收支账