房地产纠纷案件审判实务.ppt

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，因飞远公司与华夏公司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且华夏公司已经收取了飞远公司缴纳的200万元购房款，《协议书》已由商品房预约合同转化为商品房买卖合同。（二）履约阶段交房，对开发企业而言，能否顺利交房，标志着一个项目是否顺利完成。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之人起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”）审判实践因房屋交付产生的争议主要有：1、 买受人因房屋质量问题请求解除合同，赔偿损失。2、 出卖人交付使用的房屋面积与合同约定不符，买受人请求解除合同赔偿损失的。3、 出卖人延迟交房，买受人请求支付违约金的。对第1种情况，分两种情形，一是主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核验确属不合格的，买卖人可以请求解除合同和赔偿损失。对于第2种情况，如面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。五、建设工程施工合同纠纷（一）我省建设工程施工合同纠纷案件的基本情况今年来，随着我国经济的迅速发展和城市化进程的加快，建筑业产生的各类纠纷不断增多，建设工程施工合同成为人民法院审理的民事案件中最重要的类型之一。2010年我省受理的建设工程施工合同一审案件2078件，2011年2294件，2012年2465件，呈逐年增长的趋势。年份2010年2012年2011年收案结案收案结案收案结案武汉650628493517525453黄石66729382121121十堰144144204225207205荆州1001039682106115宜昌206199264256247253襄阳238265238204314311鄂州395269675350荆门80821151059478黄冈104100142146106107孝感656910586133138咸宁139147222214139139柳某、张某为便于对该宗地进行合作开发，决定将该宗地挂名至张某与其子于2007年6月8日投资设立的兴业公司名下，并以兴业公司名义对外进行开发。2009年5月6日，张某与其子未事先告知柳某而作为甲方与作为乙方的徐某签订一份《股权转让协议》，主要内容：1，甲方将所持兴业公司的股份转让给乙方，同时公司变更为一人有限公司；2、2007年4月25日与柳某签订的合作开发协议，由兴业公司继续履行。柳某于2011年8月26日向张某、兴业公司分别发送《解除合同通知书》，以张某擅自转让《协议书》约定的权利义务及兴业公司私自开发合作项目为由，通知解除与张某签订的《协议书》和与兴业公司签订的《土地开发协议》，要求兴业公司归还该地块。并向法院提起诉讼，请求1、判决其与张某签订的《协议书》已依法解除2、判令赔偿其经济损失1800万元。1、合作开发房地产合同主体房地产开发经营作为一个特种行业，其经营者应为依照《城市房