酒店项目阶段性总结报告.docxVIP

苏州旅游市场宏观报告

旅游经济：

根据2010-2014年旅游总收入根底数据，在不受政府政策及相关制约旅游行业因素的前提下，推算出2020年苏州市的旅游总收入可到达2717亿元，同时也到达了苏州市旅游局在2020年的总体规划目标。

高新区现有五星级酒店5家〔旅游局备案到达国内评星标准2家〕，四星级酒店13家〔旅游局备案到达国内评星标准2家〕以下是苏州市及高新区截止至2014年的酒店相关数据：

2012年高新区酒店平均出租率接近65%，到2014年逐渐降低为63%，按照国际标准，五星级酒店的平均出租率在70%左右才可以扭亏为盈，因此在餐饮方面需加大营销力度。

未来高新区范围内将增开一家奢华酒店—苏州狮山费尔蒙酒店，入驻新区第一高楼狮山路信汇达城市综合体。高新区汇融广场将增开洲际集团旗下假日酒店，具体开业时间待定。

苏州香格里拉大酒店因合同到期将于2015年底撤牌，更换品牌暂不知。

商业配套：

未来新区范围内将增开众多商业配套，如永旺梦乐城、金鹰商业广场、绿宝广场二期、把戏城、港龙城商业广场、龙湖时代天街、狮山国际广场等商业综合体，众多的商业配套对酒店来说既是增加了酒店周边功能性的完善，同时对酒店餐饮也是一个冲击，如今高档社会餐饮整体开展趋势逼近高档酒店餐饮，拉低了酒店餐饮的平均营业额，并且社会餐饮的定位在城市综合体当中比拟全面，这对于酒店在未来的餐饮定位上有很大难度。

效劳式公寓：

苏州市范围内共有10家四星级以上酒店式公寓，苏州高新区范围有21家酒店性质公寓，其中只有1家到达四星级以上标准，苏州盛捷绿宝广场酒店公寓。并且在新区范围内盛捷绿宝广场公寓也将是未来我们酒店最大的竞争对手〔酒店式公寓类别〕。

未来旅游市场机遇：

2.5天休假新模式：2015年8月11日，国务院办公厅公布《关于进一步促进旅游投资和消费的假设干意见》，提出六个方面、二十六条具体措施，旨在进一步促进旅游投资和消费。其中，鼓励弹性作息，有条件的地方和单位可根据实际情况，依法优化调整夏季作息安排，为职工周五下午与周末结合外出休闲度假创造有利条件尤为引发关注。2.5天休假模式将对未来旅游市场特别是散客游、周末游带来巨大的商业开展潜力，同时也带动酒店餐饮业同步开展，更有的特色的酒店餐饮有待去开发。

国家旅游局牵头加大旅游投资力度：2015年上半年国家旅游局统计显示，仅上半年全国实际完成旅游投资3018亿元，在当前投资增长乏力、新消费热点不多、稳增长难度加大的情况下，旅游业成为促进经济增长的新动力和扩大内需新增长点的优势进一步显现。依照目前旅游业开展速度，有专家预测，未来3年，旅游直接投资总共将超过3万亿元，如果按照1∶5的带动系数，将带动15万亿元以上的综合投资。

互联网+旅游：2015年5月11日，国家旅游局发布《国家旅游局关于促进旅游业与信息化融合开展的假设干意见》公开征求意见。到2020年(未来5年)，旅游信息化规划论证、系统整合、互联互通、资源共享格局根本形成，信息化对旅游消费、企业经营、公共效劳、组织管理、产业运营、事业开展的支撑保障作用进一步增强。到2030年(未来15年)，实现让旅游业融入互联网时代、用信息技术武装中国旅游全行业的目标，为建设适应全面小康和初步富裕型需要的旅游业提供有力的信息技术支撑。到2050年(未来35年)，实现中国旅游业的现代化、信息化、国际化，为成为国民经济战略性支柱产业与人民群众更加满意现代效劳业的旅游业和世界旅游强国提供坚强有力的技术根底和保障。“互联网+”的概念已经渐渐深入各行各业，酒店业通过数字化、移动化终端对提升效劳本质产生巨大影响，国际酒店集团已经率先尝试将数字化应用与酒店效劳相结合〔希尔顿酒店集团将于2016年年底将数字化check-in效劳覆盖全球大局部酒店〕，未来酒店业开展趋势必将是智能化、科技化。

高档住宅及企业调研报告

一、工程周边高档住宅整体概况：

据前期调研得知，工程周边高档住宅主要为7大板块构成，总户数约为9111户，距离酒店工程3km范围内，别墅住宅相距约6-10km。

鑫苑国际城市花园：2832户

新港天之运花园：1736户

景山玫瑰园：1118户

旭辉御府：924户

金科王府：769户

新创大河山：765户

津西新天地：198户

二、工程周边商业及住宅情况

港龙城及蓝天广场是工程区域内新建的商业综合体，涵盖餐饮、娱乐、大型超市、影院、购物及酒店式公寓，面对的主要受众人群也包括附近的高档住宅及普通住宅用户。

高档住宅调研分析：

优势：

1、综合工程周边高档住宅的数据分析，在未来5年内，高档住宅小区入住率将整体提升至少60%，收入高且消费能力强的年轻白领群体将是未来工程区域的主要生力军。

2、工程旁边新建高新区四中，