东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例.pdfVIP

东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹

规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社

区改造为例

摘要：在中国快速城镇化进程中，超大特大城市的城中村改造一直备受关注，

东莞市将城中村改造视为全市空间革命的重要抓手，而拆除新建类的城中村改造

是融合社区、政府、企业重点关注的改造类型之一，本文以樟木头镇官仓社区为

例，首先通过基础评估摸清社区现状底图底数并通过评估结果判断片区改造必要

性、改造愿景和改造策略；其次通过改造统筹规划做好片区谋划、单元细分，平

衡好片区内保护与开发利用，重塑政府、市场、村集体、权利人等利益格局，确

保改造片区连片实施，提高土地集约利用效益；最后通过研究控规调整可行性及

城市设计要素管控，做好片区统筹与法定规划的衔接及地块深度的精细化管控，

保障片区见山、望水、显特色的公众利益不受损害。

关键词：城中村改造、整村统筹、片区规划、控规调整、城市设计

一、研究背景

城中村改造政策背景。2023年7月21日，国务院办公厅发布《关于在超大

特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积

极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要

举措。指导意见核心是改善村居环境，目的是全面提升，推动发展方式转变。

东莞市城中村改造方式。依据《东莞市城中村改造编制指引》城中村改造分

为三种类型，分别是拆除新建类、整治提升类、拆整结合类，其中拆除新建类方

式按东莞市“三旧”改造政策实施，整治提升类按编制“一村一策”报告实施。

整村统筹规划编制情形。属于拆除新建类的城中村图斑若位于“三旧”改造

城镇空间改造大圈范围内的，可编制片区统筹规划和单元规划，最后落实至控规；

若城中村图斑不在“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，则需要编制整村统

筹规划，再编制单元规划和控规调整报告。

二、整村统筹编制内容

参考《东莞市“三旧”改造（城市更新）片区统筹规划编审指引（试行）》

中关于片区统筹规划的内容，一般包括基础评估、改造统筹、城市设计、规划调

整、其他论证等环节。结合城中村自身特点，本文有所调整，其主要编制内容包

含资源摸查、土地综合整治、改造统筹、城市设计、控规调整、其他论证等环节，

具体内容如下：

（一）资源摸查

开展基础资料收集及现状调研等技术准备工作，摸清现状“三生空间”边界，

包括自然山体、水系、永久基本农田、耕地、现状保留建筑、新增用地图斑、批

而未供、政府收储、拆除区域等信息。

（二）土地综合整治

针对“三生空间”的识别提出综合整治的思路，包括生态保护修复、农用地

整理、建设用地整理，其中生态保护修复主要是明确生态保护红线范围，对位于

生态红线内的现状建筑进行清退、复绿等处理；农用地整理主要是划定耕地整备

区为零星永久基本农田图斑的规整预留空间，对现状连片集中耕地进行质量提升；

建设用地整理包括农村宅基地整理、低效闲置地整理、工矿废弃整理，对于旧村

与旧厂拆除区域划定改造单元。

（三）改造统筹

改造统筹阶段主要针对城镇空间范围内拆除重建区域进行改造统筹规划，包

括保护统筹、规划统筹、利益统筹、实施统筹，其中保护统筹对涉及历史文化要

素、古树名木、特色村落或涉及河道管理线、小山、小湖等要素的划定保护范围，

制定保护统筹方案；规划统筹指合理安排用地与设施布局，统筹地上低下空间布

局，合理安排片区的开发容量，包括功能统筹、综合交通统筹、设施统筹、开发

容量细化统筹；利益统筹包含单元划分方案、利益统筹方案、各改造单元实施要

求；实施统筹重点对改造意愿、改造可行性、改造时序、改造效益等进行说明。

（四）城市设计

通过梳理片区现状资源要素，结合片区功能定位及上位规划要求，提炼城市

设计管控要素内容，为地块层面开发提供城市设计要素管控指导，其核心目的是

通过城市设计管控手段，塑造见山亲水显特色的城市风貌，保障公众利益不受损

害。

（五）控规调整及相关上位规划调整说明

依据片区统筹方案，开展控规调整说明及可行性论证，确保法定规划调整路

径可行，主要包括相关规划校核、控规调整内容说明及相关规划调整附件说明。

三、以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例

（一）项目概况

樟木头镇官仓社区紧邻镇核心区和莞樟路两侧紧邻镇核心区，距离镇政府仅

1公里，与莞路城市发展轴相连，是进入镇中心区的东部门户。社区北侧为旗岭

森林公园，南侧为观音山