《不动产评估准则》课件.pptVIP

*******************《不动产评估准则》《不动产评估准则》是评估师进行不动产评估的依据，为评估工作提供了规范和标准。课程大纲不动产评估概述介绍不动产评估的基本概念、目的和原则，为后续学习奠定基础。不动产评估方法深入探讨成本法、市场比较法和收益法三种主要评估方法，并分析其应用场景和优缺点。不动产评估报告讲解评估报告的编制流程，包括数据收集、现场勘查、评估结果分析和报告撰写等。不动产评估的应用介绍不动产评估在房地产交易、抵押贷款、税收评估等方面的应用，以及评估结果的解读和应用。不动产评估的概念定义不动产评估是指运用科学的评估方法和技术手段，对不动产的价值进行判断和估算，形成评估结果的过程。目的不动产评估旨在为不动产的交易、抵押、租赁、保险、拆迁、征收等活动提供价值依据，维护交易双方的利益。不动产评估的目的确定价值评估师通过专业方法和技术，对特定不动产进行估值，确定其在特定时间点的市场价值。提供依据评估结果可为不动产交易、融资、税务、抵押等提供可靠的价值依据，帮助相关方做出明智的决策。规范交易通过评估，可以确保不动产交易的透明度和公正性，防止价格欺诈和不公平交易的发生。维护公平评估结果可以体现不动产的真实价值，维护交易双方的利益，确保公平合理的交易行为。不动产评估的原则客观性评估师必须客观公正地评估不动产价值，不受主观因素影响。合法性评估活动必须遵循法律法规，保证评估结果合法有效。真实性评估结果必须以真实可靠的数据为基础，确保评估结果的准确性。市场性评估结果必须反映市场情况，符合不动产的市场价值。不动产评估方法1成本法成本法是指以确定不动产重置成本为基础，减去折旧后的价值作为评估价值的方法。2市场比较法市场比较法是指以市场上类似的不动产交易价格为参照，经过比较和调整后，确定评估价值的方法。3收益法收益法是指以不动产未来预期收益为基础，利用资本化率或折现率，计算出评估价值的方法。成本法重建成本成本法是指根据现行市场条件下重建该不动产所需的全部费用作为评估价值。折旧费用成本法需要考虑重建成本的折旧费用，例如物理折旧、功能折旧和经济折旧。专业评估成本法需要专业评估人员进行现场勘查和数据收集，才能准确评估重建成本。市场比较法定义市场比较法是通过比较待估不动产与市场上已知价格的类似房地产，确定待估不动产价值的方法。原理基于市场价格信息，通过比较分析，推断待估不动产的价值，类似物价比较。步骤搜集市场信息选择参照物调整价格差异确定估值结果适用范围市场交易活跃、可比性强、价格信息充足的房地产。收益法收益法以评估对象未来可获得的净收益为依据，通过将未来净收益折现到评估基准日，估算评估对象价值。收益法通常适用于可产生稳定租金收入的房地产，如商业用房、酒店、写字楼等。收益法涉及对未来收益的预测，需要考虑市场因素、经营成本、折旧等因素。收益法需要使用折现率，该折现率应根据投资风险、市场利率等因素确定。案例分析：成本法成本法是一种重要的不动产评估方法。通过评估目标不动产重置成本并扣除折旧费用，计算出该不动产的评估价值。成本法适用于评估新建或未经使用的不动产，以及评估用途较特殊或缺乏市场交易信息的不动产。案例分析：市场比较法市场比较法是评估中最常用的方法之一，它根据市场上类似标的物的交易价格，并结合目标标的物自身的差异，进行价格修正，最终得出目标标的物的评估价值。在运用市场比较法进行评估时，需要选择与目标标的物具有可比性的交易案例，并进行合理的差异修正，如位置差异、面积差异、结构差异、使用功能差异等。案例分析：收益法收益法是一种基于未来收益的评估方法。它将未来收益折现到评估基准日，以确定评估对象价值。案例分析中，我们将使用收益法对一个商业物业进行评估。该物业出租给一家公司，租赁期为五年，每年租金为100万元，预计每年租金增长率为5%。通过收益法，我们计算出该物业的价值为2000万元，这意味着该物业的未来收益能够覆盖其投资成本，并带来合理的投资回报率。不动产评估的数据收集不动产评估需要收集大量数据，以确保评估结果的准确性。评估师必须对数据进行全面的搜集和整理，以确保评估结果的可靠性。1实地勘察对不动产进行实地勘察，了解其现状、结构、环境等信息。2资料收集收集有关不动产的土地证、房产证、规划资料、市场信息等相关资料。3数据验证对收集到的数据进行核实、分析和处理，确保数据的真实性和可靠性。数据收集是不动产评估的重要环节，需要评估师的专业知识和经验。不动产评估的现场勘查目视检查目视检查不动产的整体状况，如建筑物的外观、结构、周边环境等