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士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》

x银行高校房地产项目评估要点

一、借款人资信评价

（一）借款人概况主要调查借款人办学历史、隶属关系；办学规

模、业绩；学生升学、就业情况；院系、学科设置；师资力量、科研

能力等，评价其办学水平和能力。

（二）经营者素质主要调查学校负责人、财务负责人和基建负责

人的经历、管理水平、业绩、信誉品德，对其管理能力进行评价。

（三）借款人财务状况分析主要调查学校近3年的总资产、总负

债及收入、支出构成情况，分析增减变化的原因和账务处理的真实性、

准确性、合理性，以及学校近3年的现金流入、流出的构成及增减变

动趋势。评价借款人的长、短期偿债能力和营运能力，判断影响借款

人现金净流量的主要业务活动。对于异常变化的科目要重点分析。学

校财务状况的主要评价指标有资产负债率、利息保障倍数、经费自给

率、人员支出比、公用支出比和学校创收能力等。

利息保障倍数＝（非负债性收入－办公经费）／利息支出

经费自给率＝事业收入／全部支出×100％

人员支出比＝人员支出／事业支出

公用支出比＝公用支出／事业支出

学校创收能力＝学校创收收入／学校总收入×100％

其中：非负债性收入是指不需偿还的收入；

事业收入是指高等学校开展教学、科研及其辅助活动取得的收入；

事业支出是指高等学校开展教学、科研及其辅助活动发生的支出；

人员支出主要包括教职工的基本工资、补助工资、其他工资、职

工福利费和社会保障费等；

公用支出主要包括公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他

有关费用等；

学校的创收收入是指学校事业收入、经营收入和其他收入的总和。

士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》

（四）借款人信用状况评价

主要调查借款人基本账户、信用等级、在x银行及其他金融机构

的存款和借款、还本付息等情况，分析借款人在我行存量贷款的风险

状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明，评价借款人的信用状

况。主要的评价指标包括：到期贷款偿还率、到期贷款付息率、存贷

比率和学校各项收入归行率。

（五）根据上述评价情况编制“借款人基本情况表”。

二、项目基本情况评价

（一）项目建设的必要性根据国家或地方关于教育事业发展的总

体规划，以及目前学校的在校生规模、教学、后勤保障的建设情况，

调查项目提出的背景，评价项目建设的必要性。

（二）项目概况

主要调查项目的地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面

积等经济技术指标，分析项目的建设内容、规模的合理性和建设方案

的可行性。

（三）项目建设合法性分析

主要调查项目的报批和建设手续是否齐全，包括项目的立项批复

取得情况、有关项目建设合法性证件的取得情况。调查已取得的各种

合法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际用地面积和建设规

模是否相符。

项目建设的合法性证件主要包括《国有土地使用证》或政府同意

划拨土地的批文、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、

《建筑工程施工许可证》等。在原校区内进行项目建设，分析项目《建

设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》即可。