房地产市场报告 -2024年12月中国房地产快评：销售小于投资的另一面，去库存新周期已如期而至.pdfVIP

克而瑞研究中心

2024年12月

中国房地产

快评

销售小于投资的另一面，去库存新周期已如期而至

版权所有©克而瑞集团·研究中心

17

/

克而瑞研究中心

文/马千里

2024年年初以来，全国房地产开发投资金额已经连续10个月高于商品房销售金额，据

此趋势预估，时隔八年之后，房地产行业投资销售比将再度突破100%，“年投入”“年产

出”，行业由此进入“负现金流”时期。但是从行业关键指标来看，2024年也是行业正式

步入去库存的关键一年，多项库存相关指标出现好转，广义库存面积、潜在库存、中期库

存等指标均在2024年出现标志性好转。

1.时隔八年，房地产再现“年投入”小于“年产出”

据国统局月度数据预估，2024年全年行业投资额将达到销售额的104%，在更快的下跌

幅度下，行业新房销售金额已经不再能覆盖投资金额。考虑到相当一部分投资额是来自于

“保交楼”项目和已售待竣工房源，当前出现的“负现金流”并不能直接说明行业利润率

为负数。

行业投资额与新房销售额指标的“不同频”，主要还是受行业发展特性影响，开发和销

售的错期，导致行业开发投资额的波动明显滞后于新房销售，上下波动也小于新房成交。大

量前期已售项目、待售库存的开发，使得2021年以来房地产开发投资额的降幅明显小于新

房市场。并在2024年行业投资超过了销售金额，行业进入了“负现金流”周期。

回首过往，行业上次的“负现金流”出现在2014年前后，当时行业同样面临着成交规

模的阶段性回调，但其时行业开发投资增速仍能持续上行，行业信心也在2015年之后快速

恢复，并用大幅增长的销售规模，冲淡了短时间的投资积压和库存忧虑，2016年后开发投

资也再度提速上行。

而目前面临的，则是销售和投资的双双下行，且销售的下行速度明显更快。在行业各项

指标全面企稳之前，预计房地产开发投资还将持续下行一段时间。扣除2015-2021年间行

业销售规模持续上升的因素影响，估算稳定期下的行业投资销售比应当在75%左右。若未来

商品房年成交金额能够稳定在10万亿元附近，那么目前的行业开发投资还有2万亿左右的

下探空间，按近年的指标下探惯性预计，行业开发投资额的下探还将持续两年左右，直到

2026年下半年结束。

版权所有©克而瑞集团·研究中心

27

/

克而瑞研究中心

图：近十年行业开发投资额与销售金额的比值关系（万亿元）

数据来源：国家统计局，CRIC

2.近三年库存增速逐步趋缓，2024年三大关键指标均已步入去库存周期

2022年以来，面对行业景气的快速下滑，中央部委及地方主管部门作出了及时有效的

宏观调整，库存指标上升速度明显趋缓，2024年三大核心指标更是共迎实质性好转：

广义库存面积在2024年由升转降，年末库存规模同比下降1%。在历经了2022-2024年

每年土地成交二成左右的降幅之后，行业供需关系终于迎来了首次实质上的指标逆转。

潜在库存方面，未开工面积在2024年停止增长，维持在53亿㎡的规模不变。“控增量”

与“保交楼”在2024年得到了有效执行，从全国层面的统计数据来看，闲置土地规模不再

继续增长。

中短期库存方面，开工后未售面积持续下降，这一指标接近于业内常说的狭义库存，

2024年末较2021年末下降5%。进一步扣除竣工未售面积后，在已开工的房地产项目中，2024

年末的未售库存面积大约为67亿平方米，较2021年下降9%，近三年复合平均降速为3.