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银行租赁合同纠纷

某房地产开发公司(以下简称开发公司)因贷款需要，将其全部的一套商住楼抵押给某商业银行(以下简称银行)。此后，开发公司又将该商住楼出租。后因无力归还银行贷款，开发公司与银行协商，将该商住楼折抵给银行，以清偿其所欠贷款。银行获得该商住楼的全部权后，拟自行使用，故向各租户发出解除租赁合同的书面通知。各租户认为租赁合同尚未到期，拒绝搬出。

问题：

1、发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为是否有效?

2、银行是否有权解除租赁合同?

3、本案中，假如开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，情形又将如何?

参考答案：

1、抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的全部权人行使对抵押物的使用、占有、处分和收益的权利。抵押人将抵押物出租，属于对抵押物行使收益权的行为。即便抵押人对抵押物进展转让，依据担保法的规定，也只须向抵押权人和受让人履行告知义务，而无需征得抵押权人的同意。抵押人转让抵押物，未履行告知义务的，依据担保法司法解释，并不导致转让无效，但是抵押权人对转让后的抵押物仍可行使抵押权。因此，开发公司在将商住楼抵押后又将其出租的行为有效。

2、由于抵押权设定于前，租赁权设定于后，依据担保法司法解释的规定，抵押可破除租赁，银行受让该楼的全部权后，原先的租赁合同对其无约束力，银行有权解除租赁合同。

3、假如开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，由于租赁权设定于前，抵押权设定于后，依据担保法司法解释的规定，抵押不破租赁。银行无权解除租赁合同。

本案涉及的法律问题：

抵押权和租赁权的结合(合同法仅规定了“买卖不破租赁”的原则)同一财产上抵押权和租赁权并存的，抵押权的实现对租赁权是否产生影响，依据抵押权和租赁权设定和产生的先后而有所不同。

(一)抵押在前，租赁于后(租赁权不得对抗抵押权)然而，当抵押权设定在先，租赁权产生于后时，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力。在此状况下，当抵押权实现后，承租人受到损失的，抵押人是否担当赔偿责任呢?依据相关司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，假如未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失担当赔偿责任;假如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权的实现造成承租人损失的，由承租人自行担当。

(二)租赁在前，抵押于后(抵押不破租赁)依据担保法和相关司法解释的规定，当租赁权产生于前，抵押权设定在后时，抵押权的实现对租赁权没有影响。换言之，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连续有效。需要留意的是：实践中有的借款人为了避开因抵押权的实现而导致自己无法使用抵押物，而在贷款之前有意先将抵押物出租给自己的亲戚朋友或者自己可以掌握的其他人(有时可能倒签一份虚假的租赁合同)，而且签了一个很长时间的租赁合同。这样一来，抵押人即便在银行实现抵押权后，仍旧可以连续掌握和使用该抵押物。由于抵押物上附带有租赁权，将使抵押物难以变价或在变现时难以获得抱负的价格，这对贷款人(抵押权人)的利益非常不利。依诚恳信用原则，以出租物抵押的，抵押人有义务将抵押物上附带有租赁权的事实告知债权人，以便其作出是否承受抵押的选择。否则，抵押人应当担当由此给抵押权人造成的损失。为了进一步明确抵押人违反告知义务所应担当的责任，建议贷款人在与抵押人签订抵押合同时，由抵押人在合同中作出抵押物无权利瑕疵或租赁权附带的承诺，同时商定抵押人违反承诺时的违约及损害赔偿责任。

银行租赁合同纠纷

()租字号

出租方：____________银行________市信托部(简称甲方)

承租方：____________(简称乙方)

甲、乙双方依据“____________银行________市信托部设备租赁业务试行方法”的规定，签订设备租赁合同，并商定如下条款，共同遵守执行。

一、甲方依据乙方上级批准的工程和乙方自行选定的设备和技术质量标准，向____购进以下设备租给乙方使用。

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二、甲方依据与生产厂(商)签订的设备订货合同规定，于______年__季交货。由供货单位直接发运给