《不动产评估》课件.pptVIP

*******************不动产评估不动产评估是评估专业领域中的重要组成部分。它涉及对土地、建筑物、基础设施等不动产的价值进行客观评估。课程目标理解不动产估价基本原理掌握不动产估价方法，准确评估不动产价值。提升房地产投资决策能力运用不动产估价知识，做出明智的房地产投资决策。提高不动产相关法律意识了解不动产估价相关法律法规，规范评估行为。不动产概念不动产是指与土地相连的各种物体，包括房屋、建筑物、构筑物、附着物等。不动产是固定、不可移动的财产，具有不可替代性，其价值随着时间的推移可能会发生变化。不动产的特征11.唯一性每块土地都是独一无二的，具有特定的地理位置、面积和环境。22.固定性土地无法移动，其位置固定，这决定了其价值受周围环境和资源的影响。33.持久性土地的使用寿命很长，可以持续使用几代人，这使其成为一种长期投资。44.价值波动性土地的价值会随着经济发展、政策变化和市场需求而波动，这需要投资者关注市场趋势。不动产的分类按权属分类按权属划分，不动产可分为国有不动产、集体所有制不动产、私有不动产，以及其他权利形式的不动产。按用途分类不动产可分为住宅、商业、工业、农业等不同用途，用于满足不同的社会需求。按使用方式分类不动产可分为自用不动产、出租不动产、租赁不动产等不同使用方式，反映不同的产权关系。按地理位置分类不动产可分为城市不动产、郊区不动产、乡村不动产等，反映不同的区域特征。不动产估价的目的确定市场价值根据市场供求关系和相关因素，评估出不动产的合理价格，为买卖双方提供参考。评估抵押价值确定不动产可抵押的金额，确保贷款机构的风险控制和投资收益。确定投资价值评估不动产的盈利能力，为投资者提供决策依据，帮助他们选择投资目标。确定征收补偿价值在政府征收土地或拆迁房屋时，为评估征收补偿金额，确保被征收人的利益。不动产估价的方法成本法根据估价对象重置成本，减去折旧，估算其现值。市场比较法根据市场上类似房产的成交价格，进行比较分析，估算目标房产的价值。收益法根据估价对象未来预期收益，折现后估算其现值。剩余法根据估价对象未来预期开发收益，减去开发成本，估算其现值。成本法1成本法概述成本法是估价方法之一，以确定重建或复制不动产的成本为基础。通过对不动产的重置成本进行估算，并根据其折旧情况进行调整，得出最终的估价结果。2成本法的应用成本法通常适用于新建物或未经充分市场检验的不动产。该方法特别适合于估算工业厂房、公共设施等资产的价值。3成本法计算步骤成本法计算涉及三个关键步骤：确定重置成本、估计折旧、计算评估值。其中，重置成本包含建设成本、土地成本、开发成本等。市场比较法搜集市场数据收集可比性高的已售或租赁案例，包括价格、面积、位置、时间、交易条件等信息。调整差异对可比案例与目标物业的差异进行调整，例如建筑面积、结构、朝向、周边环境等，使案例更接近目标物业。估算价格根据调整后的可比案例价格，估算目标物业的价格。方法包括直接比较法、比率比较法、综合比较法等。收益法1估价对象可以产生稳定收益2预期收益未来一段时间内3折现率将未来收益折现4估价结果折现后的现值收益法适合于估价可以产生稳定收益的不动产，例如商业建筑、酒店等。收益法通过将未来一段时间内的预期收益折现到现在的价值，得出估价结果。剩余法1土地价值先估算土地价值2建筑物价值再估算建筑物价值3总价值两者相加得总价值剩余法是一种估价方法，主要用于估算土地价值。先估算土地的价值，再估算建筑物的价值，最后将两者相加得出总价值。这种方法适用于评估具有独立土地价值的房地产，例如带独立土地的住宅或商业用地。评估报告的编写评估报告是评估工作的最后成果，也是评估人员对评估对象价值的最终表达。1审核审核报告内容，确保其准确性、完整性、客观性。2定稿根据审核意见，修改完善报告，形成最终定稿。3初稿根据评估方法和评估结果，撰写评估报告初稿。评估报告的编写需要遵循相关评估规范和法律法规，确保评估报告的质量和可靠性。案例分析一案例分析是为了说明特定不动产评估的实际应用。案例分析涉及评估目标、评估方法、估价结果等关键要素。通过案例分析，可以加深对不动产估价理论和方法的理解。案例分析二案例分析二重点讲解不同类型的房地产估价案例。例如，商业地产估价，住宅估价，以及工业厂房估价。通过具体的案例分析，帮助学员理解不同类型房地产的估价方法和技巧，并掌握实际操作流程。案例分析三城市商业街区商业街区地段繁华，人流量大，店铺租金高。高端住宅楼