《江西省自然资源资产整体评估技术指南（试行）》.docVIP

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江西省自然资源资产整体评估

技术指南（试行）

为科学规范自然资源资产整体评估活动，更好服务自然资源资产组合供应，推动自然资源资产价值实现，制定本指南。

1范围

本指南规定了自然资源资产组合供应中自然资源资产包整体评估的基本原则、基本程序，以及价格内涵界定、评估模式选择、价格影响因素分析、技术路径与技术方法运用、成交溢价分配测算等环节的核心要求或技术方法；明确了江西省具有代表性、典型性组合特征的自然资源资产包整体评估的技术要点。

本文件主要适用于江西省自然资源资产组合供应中的自然资源资产包整体评估专业技术活动，其他目的或情景下的自然资源资产包评估可参照本文件有关规定。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

《城镇土地估价规程》GB/T18508

《农用地估价规程》GB/T28406

《自然资源价格评估通则》TD/T1061

《森林资源资产评估技术规范》LY/T2407-2015

《水资源评价导则》SLT238-1999

《旅游资源分类、调查与评价》GB/T18972—2017

《林地估价技术规程》

《园地估价技术规程》

《草地估价技术规程》

《自然资源资产价格整体评估技术指引（试行）》

《中国矿业权评估准则》

《矿业权出让收益评估应用指南》（2023）

3基本概念

3.1自然资源资产组合供应

在特定国土空间范围内，将多门类自然资源资产（含多种类权利权能）整体配置给同一权利主体的供应模式，简称“组合供应”。

3.2自然资源资产包

包括多门类自然资源资产或多种类自然资源资产权利权能的自然资源资产利用组合体，是自然资源资产组合供应中的客体对象，简称“资产包”。

注：其包括的各类自然资源资产或各种权利权能之间通常在空间或效用上存在关联关系。

3.3载体型自然资源

指既是自然资源要素本身，又为其他自然资源提供承载空间，具有位置固定性、物理不可分割性，以及非耗竭性等特点的自然资源，包括各用途的土地、水域等。

3.4复合型自然资源

指由两种及以上门类的自然资源通过有机结合形成的，具有显著的、不可分割的整体功能的自然生态空间。

3.5自然资源资产价格整体评估

以自然资源资产包为评估对象，遵循自然资源估价的基本要求，在充分关注各类自然资源资产组合形成的系统性、整体性效用的基础上，对自然资源资产包的整体价格，及在可行和需要时对其各构成部分分项价格的估算与判定活动，简称“整体评估”。

3.6关联影响因素

在整体评估中需特别关注的，能够体现自然资源资产包内多个构成要素之间在资源利用效率、成本、收益等方面的相互作用，进而影响资产包及其各构成要素的价格（价值）的客观因素，简称“关联因素”。

3.7协同效应

在特定时空范围内，不同门类自然资源资产或不同利用方式向人类提供的惠益之间存在的相互增益等促进性作用规律。

3.8权衡效应

指在特定时空范围内，不同门类自然资源资产或不同利用方式向人类提供的惠益之间存在的此消彼长等限制性作用规律。

3.9规模效应

自然资源资产包内各构成要素有机结合并达到适宜规模时，形成的成本下降、效益提升的规律。

4评估基本原则

除遵循TD/T1061提出的基本技术原则外，整体评估还应遵循以下原则。

a)可持续利用原则：在限定的规划条件下，确定自然资源资产包中各类自然资源资产的具体开发利用模式时，秉持可持续利用理念，避免或降低对特定时空范围内自然生态环境形成负外部性影响，并将需采取的必要措施纳入价格影响考量。

b)整体效用导向原则：在进行最佳开发利用方案设计及分析确定自然资源资产包可产生的效益时，以资产包各构成要素紧密结合、共同发挥作用为前提和基础，立足整体性视角进行分析测算。

c)交换价值主导原则：整体评估结果能够反映现行制度机制及供需关系影响下，具有客观共识性和市场可实现性的价值。

d)专业性原则:整体评估活动应由具有相应资格的专业评估人员依据专业技术要求开展。自然资源资产包的构成包含载体型自然资源时，应包括土地评估专业人员；自然资源资产包中含矿业权时，应包括矿业权评估师。

5评估对象与价格内涵界定

5.1评估对象的界定

界定评估对象应从以下方面明确待估对象的实物客体特征：

a)列示构成资产包的自然资源要素清单，含要素门类、数量、细分种类、权属性质等特征指标，确保不重不漏；

b)自然资源实体要素各自的空间位置、范围（边界）等；

c)说明各自然资源要素实体空间位置关联性，例如：是否相邻、相叠或相交，以及完全不存在空间的关联性等；

d)描述方式：空间范围可用坐落地址、自然资源单元编码、地理