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单击此处添加副标题车辆管理纠纷与处理

任务三车辆管理纠纷与处理案例导学某年3月6日晚上11时45分,家住某小区的方先生停在小区指定车位上的车被盗。同年4月,保险公司赔付给方先生19.5万余元。方先生认为,自己向小区的物业服务企业交纳了物业、停车车位、保安等费用,物业服务企业应该设专人24小时看管停车场或采用电子监控监视。车辆在指定停车位丢失,物业服务企业没有有效地履行职责,甚至没有提供任何破案线索,物业服务企业应该承担责任。同年5月,方先生起诉至法院,要求物业服务企业赔偿自己未获保险公司赔偿的部分购车款及车辆购置税等共9.8万余元。物业服务企业称,小区只有一个进出大门,门卫24小时值守,且有电子监控。小区为业主的车辆发放了车辆进出凭证,出入查验。当晚,方先生的车辆开出时,保安看到车上有证就放行了。物业服务企业尽到了保管责任和应尽的管理义务,所以没有责任。此案应该如何解决?评析:《物业管理条例》第三十五条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”就本案而言,问题的关键就是物业服务企业有没有按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。该小区的方先生停在小区指定车位上的车被盗,且交纳了物业、停车车位、保安等费用,说明该物业服务企业在车辆上存在疏漏,负有一定的责任,尽管保险公司赔付给方先生19.5万余元,业主方先生仍有权向物业服务企业索赔。

一、小区车辆管理存在的问题

(一)车辆管理制度体系不健全很多物业小区在车辆管理中,往往存在重收费、轻服务,无制度,不管理,在业主车辆停放管理与服务的环节存在诸多疏漏。例如,小区入口处无电子监控探头,没有车辆进出登记制度,未设立车辆限速、禁鸣标志,车辆进出通道未能独立划分等。(二)车辆管理程序设置不合理就目前而言,很多物业服务企业除了制作车辆标识牌、按月收取管理费用外,几乎没有与业主之间签订停车管理服务合同,物业服务企业难以对业主停放的车辆发生碰撞、拖欠停车费用、违章停车、车辆和车内财物被盗等情况,履行告知和提示责任,造成业主因车辆问题而向物业服务企业主张索赔的情况,随着物业小区车辆的增加和停车空间的紧张,这种矛盾和纠纷日趋增多,造成物业服务企业与业主之间的隔阂,不利于小区的物业管理与服务。三)车辆管理执行监管不得力在调查中发现不少住宅小区普遍存在对车辆管理执行与监管不得力,车辆管理制度形同虚设,物业服务企业对员工的绩效考核与工作执行监管挂钩不紧,特别在对停车场保安管理上。这一方面问题比较突出的是,车辆管理制度执行不严格,保安允许车主随意停车,甚至还存在私自收费等现象。

二、小区车辆管理纠纷的常见类型

(一)车辆划痕纠纷由于业主与物业服务企业间的矛盾、业主与业主间的矛盾等,小区业主停放车辆遭受不法人员侵害、车身被划等纠纷日益增多。(二)车位所有权纠纷1.停车位所有权法律规定《物权法》第七十四条规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”依此条款,如无业主大会的明确授权,物业服务企业不能再占有、使用或出租业主共有的车位。2.车位纠纷焦点（简单说来,车位纠纷焦点主要体现在两个方面:一是产权归属问题;二是收益分配问题。）3.停车位的两种类型（需要说明的是,无论是地上停车位还是地下停车位,如果车位产权明确归开发商所有,首先应保证业主买房时对车位的优先配售权,优先满足业主使用。）4.停车位的收益问题（虽然停车位的所有权和收益权密不可分,但并不一定意味着收益权归所有权人。）(三)车辆被盗纠纷目前小区车辆被盗的案例时有发生,这也成为小区业主和物业服务企业主要纠纷之一,但理论界和司法实践中对于车辆被盗后责任承担问题却存在不同的观点。

三、案例分析案例5近日,上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成车库有空位而业主却无法停车的现象,侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务,由此引起的矛盾,也开始成为物业管理方面的主要焦点之一。该案应如何解决?案例分析:这类纠纷其实牵涉的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人”。而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及维修和费用的承担问题。比如,哪些部位、