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法律讲堂里面的案例(3)

一、案件背景及争议焦点

(1)本案涉及一起因房屋买卖合同纠纷引起的诉讼。原告张先生于2019年购买了被告李某位于市中心的一套房产，合同约定房屋总价为500万元。在办理过户手续时，张先生发现房屋实际面积与合同约定不符，实际面积仅为合同面积的90%。张先生与李某协商解决，但双方未能达成一致。张先生遂将李某告上法庭，要求李某返还差价及赔偿损失。

(2)案件中，被告李某辩称，房屋面积存在误差是由于房屋测量机构的测量错误所致，并非其故意隐瞒。此外，李某还提出，双方在签订合同时已明确约定面积误差超过3%的，由李某承担全部责任。因此，李某认为其无需承担任何责任。

(3)原告张先生则提出，合同中虽有约定，但根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，房屋面积误差超过3%的，卖方应当承担违约责任。同时，张先生还提供了测量机构出具的测量报告，证明房屋实际面积确实存在误差，并提交了相关证据证明其合法权益受到侵害。此外，张先生还指出，李某在签订合同时存在欺诈行为，隐瞒了房屋面积的真实情况。

二、法律规定及适用分析

(1)根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，被告李某未能按照合同约定交付符合面积的房屋，已构成违约。

(2)《中华人民共和国民法典》第501条规定，当事人就同一事项约定了两种以上的违约责任，当事人可以选择适用其中一种违约责任方式。在本案中，合同约定面积误差超过3%时，由卖方承担全部责任，但根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，卖方应当承担违约责任，无论合同是否有此类约定。

(3)《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定，经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以要求经营者履行更换、修理、退货等义务。在本案中，原告张先生购买的房屋面积与合同约定不符，属于商品质量不合格，张先生有权要求被告李某承担相应的法律责任。同时，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，张先生还可以要求李某赔偿其因此遭受的损失。

三、法院审理及判决结果

(1)法院在审理过程中，首先审查了双方签订的房屋买卖合同及相关证据。法院认为，合同中关于面积误差的约定虽存在，但根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，卖方应承担违约责任。因此，法院判定被告李某违约。

(2)法院进一步审理查明，房屋实际面积与合同约定不符，误差超过3%，符合《中华人民共和国民法典》中关于房屋面积误差超过3%由卖方承担违约责任的规定。法院判决被告李某返还原告张先生差价45万元，并赔偿张先生因此遭受的其他损失。

(3)法院还考虑到原告张先生在签订合同时，对房屋面积存在合理信赖，被告李某在签订合同时存在欺诈行为。因此，法院判决被告李某承担本案的全部诉讼费用，包括律师费、鉴定费等。最终，法院的判决结果得到了双方的认可，被告李某依法履行了判决内容。

四、案例分析及启示

(1)本案例反映了房屋买卖市场中普遍存在的房屋面积误差问题。据统计，近年来我国房屋买卖合同纠纷中，因面积误差引起的案件占比较高。房屋面积误差不仅损害了购房者的合法权益，还可能引发一系列后续问题，如贷款额度不足、房屋价值评估不准确等。因此，购房者在签订合同前应仔细核实房屋面积，避免因面积误差而引发纠纷。

(2)本案中，法院判决被告李某承担违约责任，体现了法律对于购房者合法权益的保护。在实际操作中，购房者可以通过以下途径来降低房屋面积误差风险：首先，在签订合同前，要求开发商提供房屋测绘报告，核实房屋实际面积；其次，在合同中明确约定面积误差的处理方式，如约定超过一定误差范围的违约责任；最后，在办理房屋过户手续时，再次核实房屋面积，确保实际面积与合同约定相符。

(3)此外，本案还提醒了房地产开发企业在销售过程中，应严格遵守相关法律法规，确保房屋面积的准确性。房地产开发企业可以通过以下措施来防范房屋面积误差风险：一是加强房屋测绘管理，确保测绘数据的真实性；二是建立健全房屋销售管理制度，对销售人员加强培训，提高其专业素养；三是完善合同条款，明确约定面积误差的处理方式，以减少纠纷。通过这些措施，可以有效降低房屋面积误差纠纷的发生，维护购房者和开发企业的合法权益。

五、相关法律法规链接

(1)《中华人民共和国民法典》合同编第五章第一百一十五条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百二十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

(2)《中华人民共和国民法典》第二编物权编第二十七章第二百一十六条规定，出卖人应当按照约定的面积和用途向买受人交付标的物。出卖人交付的