传统村落价值核算技术规范.docxVIP

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传统村落价值核算技术规范

1范围

本文件规定了传统村落价值核算程序、核算方法、数据来源。

本文件适用于江西省范围内传统村落及其传统建筑的价值核算。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T50291房地产估价规范

GB/T50357历史文化名城保护规划标准

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。3.1

传统村落

形成较早，拥有较为丰富的物质和非物质文化遗产,具备一定历史、文化、科学、艺术、社会、经济价值，具有地域文化特色或者传统风貌的村落。

3.2

传统建筑

具有历史、文化、科学、艺术、教育价值，未公布为不可移动文物的建筑物、构筑物。

4核算程序

4.1确定核算基本事项

基本事项包括核算对象、核算目的、价值类型等，评估时应与委托人进行沟通，调查有关情况，了解相关规定后再确定基本事项。

4.1.1核算对象

核算对象应是具有保护、利用和开发价值的传统村落、传统建筑。

4.1.2核算目的

传统村落及传统建筑核算目的分为保护、抵押和租赁。

4.1.3价值类型

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应根据核算目的确定核算价值类型。

4.2编制核算作业方案

核算作业方案在对核算项目进行分析的基础上编制，包括下列内容：

——核算工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的核算方法和估价技术路线，拟搜集的所需资料、数据及其来源渠道等；

——核算工作的具体步骤及时间进度；——核算工作的人员安排等。

4.3搜集核算所需资料

核算所需资料针对核算项目进行搜集，并应包括下列资料：——反映核算对象区位、实物和权益状况的资料；

——核算对象及其同类对象的交易、收益、成本等资料；

——对核算对象所在地区的宏观经济、产业发展等地区经济状况有影响的资料；——对核算对象价值和价格有普遍影响的资料。

4.4实地查勘核算对象

核算对象的实地勘查应符合以下要求：

——观察、询问、检查、核对核算对象的区位状况、实物状况、权属状况；——明确施工工艺、使用材料等内容；

——拍摄反映核算对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，补充搜集核算所需的关于核算对象的其他资料；

——制作实地查勘记录，记载实地勘查的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容

应真实、客观、准确、完整、清晰。

4.5选用核算方法

应依据核算对象、核算类型和市场条件确定核算方法。如多种核算方法都适用，可采用多种方法，并选择一种方法或者多种方法的加权作为最终结果

4.6确认核算结果

按照核算方法进行核算，得出核算结果。

4.7编写评估报告

应依据财政部发布的《资产评估基本准则》和中国资产评估协会发布的《资产评估执业准则》以及相关职业道德准则进行编制，资产评估报告正文应符合《资产评估基本准则》的规定。

5核算方法

5.1重置成本法

5.1.1对未开发利用传统建筑的价值核算采用重置成本法，其计算公式如下：

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P=P0×（1+t）-C··················································(1)

式中：

P——传统建筑评估价值

P0——传统建筑基本价值（计算见附录B）

t——传统筑综合调整系数（调整系数见附录A.1，t的计算见附录B）

C——传统建筑修复及维护费用（包括前期的修复费用以及后续每年的管理费用，后续年管理费用可按照年金计算现值考虑）

5.1.2对未开发利用的传统村落价值核算可采用重置成本法，其计算公式如下：

-C················································

式中：

Pc——古建筑群落评估价值

Pi——第i个古建筑基本价值（为第i个传统建筑基本价值，参考P0的计算）n——古建筑群落中古建筑数量

T——古建筑群落综合调整系数（调整系数见附录A.2，t的计算见附录B）

C——古建筑群落保护与修复成本（包括聘请规划机构进行保护与发展规划的编制费用、实施该规划所发生的费用以及修复完成后日常维护及管理费用）

5.2收益法

对已开发传统村落的价值使用收益法进行核算，公式如下：

··········