2025年产业园交付流程.pdfVIP

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

关于产业园区项目如何操作？基本可以形成的一致看法是要做好项目的全流程管控，

一个产业园区项目的成功突围有五大关键点，从一开始的项目选址、前期的园区定位

和规划设计、到开发阶段的成本管控和招商运营这五个环节，都要有统筹的考虑、专

业的操作。任一环节的操作失误，都会导致项目的整体失败，越是往前面的环节对项

目后期运作的影响越大。

关键点1：项目选址对

我们先来看第一个关键点，项目选址问题。由于产业园区是一个空间上的概念，项目

选址是决定园区项目成败的第一因，只有对的选址才能成就好的项目。如何评判一个

产业园区项目选址的对错，可以从以下四方面要素来看：

一是项目地所在区域的市场供需情况，一个城市的GPD、工业增长值、企业数量、产

业结构和类型，决定了总的企业需求量，在此基础上还要考虑项目小区位的市场需求、

土地供给情况，工业用地供给多了未来竞争就大。

二是项目地所在区域的竞品项目情况，既要看成功的竞品项目，也要看失败的竞品项

目，从中可以得到市场供需、产品定位、产品形态、市场价格等信息。

三是项目地的工业用地政策，产品是否可分割出售，可分割的比例是多少，最小物业

单元是多少，如果不可分割出售，那要看有什么样的优惠政策支持。

四是项目地的政府理念和服务，对产业园区项目是倾向于自己运营，还是欢迎各类产

业地产主体来合作开发，对产业园区持开放态度的政府，对项目报规报建、产业招商

和运营扶持也会好一些。

联东针对不同的产品线制定了不同的项目选址策略。联东主要有产业综合体、科技综

合体和科创中心三大产品线，每一类产品线都有相应的选址要求。比如以厂房为主的

产业综合体项目，主要考虑选址在一、二线城市的开发区、产业新区，周边产业基础

较为成熟，交通通达性良好，毗邻经济发展腹地，用地性质为研发、工业用地均可，

用地规模在100-500亩左右，容积率要求在1.2-1.5之间。相应地，科技综合体项目选

址要求高于产业综合体，科创中心项目选址要求高于科技综合体。联东的这三条产品

线都具有一定的代表性，在产业园区项目选址中可以作为很好的参考。

关键点2：园区定位准

园区突围的第二个关键点，是园区定位要准。园区定位决定了产业园区项目的发展方

向，东滩智库在产业园区领域的重点工作，就是做园区定位策划研究。在东滩智库看

来，园区定位的“准”体现在功能定位、市场定位和产业定位三个层面。

1、功能定位

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

即产业园区承载的核心功能是什么。大部分园区是多种功能集成的园区，除了生产制

造、研发办公、仓储物流等，还有市场营销、商务展示等功能。园区的功能定位，在

很大程度上决定了园区的物业形态，包括产品组合、业态配比等。园区的功能定位来

源于市场供需的研判，也要考虑政府的规划要求，对于同一区位的园区项目，同样的

区位选址，同样的土地性质，不同人可能提出不同的功能定位，相应的园区运营的最

后结果可能大相径庭。

2、市场定位

其关注点是如何定位园区的主力客群。市场定位是功能定位的进一步细化，主要通过

市场客群的分析进行客户画像，以指导园区的营销招商工作。从主力客群来看，绝大

多数园区项目以本地市场或根据地市场的客群为主，因为企业的外迁成本是很高的。

从项目区位来看，所在城市的产业集聚效应很重要，越靠近高能级城市的园区项目，

外部的客群越多，项目所在城市的窗口效应越强，外部的客群越多。就一般的园区项

目来说，我们采用的市场定位方法就是三圈层市场分析法，即本地市场、周边市场、

外部市场。

3、产业定位

产业是园区发展的根基，产业定位将影响到园区的产品