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房地产指标分类9指标分类变量地段中部、东部、远东部、南部、东南部、西南部、、西部、西北部、北部、东北部价位(元／m2)2000以下、2000－3000、3000－4000、4000以上总价（元）20万以下、20－30万、30－40万、40万以上面积（m2）80以下、80－100、100－120、120以上户型二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅、五室三厅、复式楼体设计多层不带电梯、多层带电梯、小高层、高层核心定位高档、中档、经济实用付款方式一次性付款、建筑期分期付款、银行按揭消费者指标分类10指标分类变量年龄20-30;30-40;40-50;50以上学历状况大专以下;大专;大本;研究生及以上职业中外企业管理者;私企老板;机关单位人员;金融证券业人士;演艺界人士;房地产界人士;其他专业人士(律师、设计师)；普通白领，蓝领阶层家庭构成两口之家；三口之家；四口以上家庭年收入5万以下、5－10万、10万以上流动性流动性大，流动性适中，流动性差购房动机首次置业居住、投资、二次置业假设细分市场结果11年龄在20-30，企业管理者、双白领家庭，新婚未育，学龄在大专以上，收入在5-10万，流动性较大，购房目的一般是首次置业，以后可能二次置业。其收入预期较好，一般选择银行贷购房。这样家庭一般选择，离家较近，环境好，面积在80-100平米，单价在2000-3000元，户型两室一厅、两室二厅、三室两厅的普通高层住宅。年龄在30-40阶段，私企老板、机关干部、专业高层人员、三口之家，学历大专以上，年收入在10万元以上，流动性较差，购房动机室二次置业、或投资，一次付款比例较大。他们会选择环境优美，子女教育方便、整体概念比较高档的小区，户型多为三室两厅以上，面积100-120平米。价格在3000元以上的高档楼盘。年龄在40-50阶段，企业高级管理者、政府官员、私企老板、三口以上的家庭成员，学历高中和大专、大本居多，年收入10万以上，流动性差，购房动机二次置业和投资，付款多为一次付款。选择住房多为面积100平米以上，更多的需要跃层、复式和别墅。项目运营模式的假设12目标消费群体假设01020304汇统二期项目定位假设项目营销模式的假设项目宣传方式的假设目标消费群体假设13年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性假设指标01年龄在30—50岁之间家庭年收入在6万元以上职业为白领阶层或私营企业主教育程度为接受过高等教育家庭结构为2—4口人之间流动性为相对稳定需汇统提供一期项目业主基本资料来完成假设群体假设目标群体（仅以举例说明）02汇统二期项目定位假设价位、户型设置、项目定位、小区环境、品牌形象、销售服务、物业管理。假设指标01价位为3000—4000元/平方户型为两室两厅，三室两厅一卫、两卫，四室两厅一卫、两卫、三卫，五室三厅两卫、三卫、四卫等。项目定位为高层或小高层小区环境为绿色生态家园物业管理为封闭式物业管理需汇统确定并提供二期项目规划方案以确定定位假设内容假设定位（仅以举例说明）02项目营销模式的假设1501营销4P建议：包括楼盘定位、消费者定位、销售时机和节奏、价格定位、销售组织及销售策略等假设指标02项目推广概念媒体宣传组合楼盘形象设计促销方式公关活动提示假设定位（仅以举例说明）项目宣传方式的假设16报纸、电视、户外广告牌、POP、展会、车体、互联网、杂志媒体选择01首先，根据项目规模确定媒体宣传费用总量其次，设计媒体宣传方案媒体投放施实进行广告效果评估调整媒体宣传计划媒体投放计划（仅举例说明）02项目定位测试17项目定位测试程序1目标消费群体假设测试2汇统二期项目定位假设测试3项目营销模式的假设测试4项目宣传方式的假设测试5项目定位测试执行方式6项目测试程序18方便抽样判断抽样配额抽样分层抽样整群抽样随机抽样进行测试抽样设计问卷试调查实地执行质控复核执行测试调查分析测试结果总结测试结论撰写测试报告目标消费群体测试内容项目定位测试内容营销模式测试内容宣传方式测试内容确定测试内容假定测试结果问卷调查法座谈会法专家访谈法现场演示测测验法二手资料搜索确定测试方法目标消费群体假设测试19测试目的检验假设目标消费者的准确性，进一步确定目标消费者测试指标：主体指标与客体指标（参照第7张幻灯片）测试内容消费者需求调查：需求面积、需求户形、支付能力、消费者特征（年龄、职业、收入、家庭构成等）