夏朵园商业街策划提案.ppt

前言

首先要感谢农房集团的各位领导能够在百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街〞商业工程所作的前期工程初步筹划提案。幷同时感谢各位领导在本工程上对开启的支持与帮助！;;1.商铺之区域商业市场调研范围;;2.商铺之区域商业市场情况;闵行开发区目前商业主要分为：

江川路区域

交大闵行校区周边

好又多超市周边

东川路住宅小区底层商铺

千代广场

外资卖场有好又多与欧尚。

;;;周边小高层商铺和多层商铺之市场售价;;周边商业市场的价格研判;;;3.商铺之SWOT分析;商铺之SWOT分析;

4.商铺之总体定位;;;1.完善工程周边商业业态，抢占商机；

2.以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原那么，到达业态布局的协调统一〔Trade-Mix)；

3.稳定消费群体，保障商铺的持续开展；

4.考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业气氛；

5.表达社区商业中心主题，效劳于社区及周边区域；

6.借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保障整体定位的可实现性。;商铺业态定位细分;商铺业态定位细分;

时尚潮流地带〔1F局部商场、2F局部商场〕

业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等；

时尚潮流地带、社区效劳性行业〔1F、2F步行街与沿街商铺〕

业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区效劳性配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生活配套设施；

休闲餐饮〔2-3F局部商场〕

满足本案及周边居民的饮食需求；

网吧、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所〔2-3F左区局部商场〕

满足本案及周边居民的娱乐需求。

;;1F业态布局示意图;注释：;开启建议：;2F业态布局示意图;3F业态布局示意图;定位诠示：;;3、内街的一层〔整个建筑的二层〕临街铺面的入口处建议设为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。;就本工程建筑设计上的疑问初步改进建议：;;2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较;2003年上海高等、中等收入居民消费场所比较;6;;;;步行街、沿街商铺业态细分;

开启推荐的“时尚潮流地带〞客户

;“时???潮流地带”部分客户图片;开启推荐的“社区生活配套〞客户;“社区生活配套〞局部客户图片;步行街、沿街商铺客户的特殊要求;;

定位依据

;商场1F及2-3F局部业态分布;开启推荐的休闲服饰客户;开启推荐的休闲运动服饰客户;世家屋;开启推荐的;根据开启长期跟客户的沟通，对各业态的根本要求也了然于心，现罗列局部供招商参考：;从外部环境到内部环境规划及经营的长远角度出发，如何利用本

工程独特的地理人文环境，制定出创新的经营模式及观念，营造出不

同于其它商业业态的主题经营模式，充分运用现有建筑风格的文化

背景及工程规划经营特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足

的信心。无论经营布景、经营模式、开业时间、工程包装、物业管理

等，有关本报告所阐述的策略以及具体执行方案，开启将在今后提交

的筹划报告中予以详细说明。;注解：;经营策略建议;二、入市时机评估;三、风险预测及躲避;;未完待续...;总结：;第二局部

工程经营与营销;在本报告前文中，开启对本工程的产品优劣势及市场时机与风险作了较为具体详细的论述，具体到经营与营销推广，我司建议先进行前期的招商以试探市场反响，招商进行到一定的进度后，进行商铺强销。但目前存在以下矛盾——;矛盾一：任务与目标

现在的任务：

快速销售;我们的目标：;矛盾二：

商业价值提升规律与本工程运作周期矛盾;开启建议：;第三局部

商业对地产的作用;一、???商业带动地产

;以点带面——先启动商业市场，形成规模。从而带动整个夏朵小区近50万方的销售量与销售价格的上扬。

第一、商业与生活配套效劳将是夏朵小城工程重要的点睛之笔

第二、大型商业工程的风险投资;盈利来自商业带动房地产

;新天地是属于商业带动地产较好的一个典型;小结：

房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心开展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的商业，结果是满盘皆赢。;大体量有五角场地区副都市中心，运用大型商业工程作为引擎，从而带动整个五角场地区的房价整体上扬。;杨浦区房价走势图：;;由此也带动了十几个低容积率、高绿化率、高品质的大中型住宅小区的销售价格明