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第4单元抵押
本单元考点
考点名称考点地位
抵押的设定★★★
抵押的效力★★★
抵押权的实现★★★
浮动抵押★★☆
最高额抵押★
考点1抵押的设定（★★★）（P247）
1.什么是抵押？
抵押是指为担保的履行，人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给
债权人；人不履行到期或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权
就该财产优先受偿。
2.抵押财产
（1）建筑物和其他土地附着物可以抵押
（2）土地
①土地所有权不得抵押；
②建设用地使用权可以抵押；
【提示】
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，应
当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增的建筑物所得的价款，抵
押权人无权优先受偿。（2016年综合题）
【例题·综合题（节选）】（2016年）2014年7月10日，甲公司与A银行签订借款合
同……甲公司将其一宗土地的建设用地使用权抵押给A银行，双方签订抵押合同，并
于7月11日办理了抵押登记……2014年8月，甲公司在已设立抵押权的建设用地上，开
始建造建筑物M……2015年7月，因甲公司无法归还到期借款的本息……经评估，抵押的
建设用地使用权连同建筑物M价值为800万元，其中建筑物M的价值为300万元。（不考虑
评估、拍卖的税费）
【问题】建筑物M是否为抵押物？说明理由。
【答案】建筑物M不是抵押物。根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建
筑物不属于抵押财产。
【解析】A银行实现抵押权时，可将建筑物M和建设用地使用权一并拍卖，但由于建筑
物M不属于抵押物，A银行就拍卖所得优先受偿的数额应为500万元（800万元-300万
元）。
③耕地、宅、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可
以抵押的除外。
【提示1】
（1）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。
（2）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物
抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
【提示2】
以土地承包经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用
地使用权一并抵押的，实现抵押权后，法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地
用途。
【提示3】
在符合条件的地区，开展农村承包土地的经营权和农民住房财（简称“两权”）抵
押试点，赋予“两权”抵押融资功能，农民土地权益：①农民住房财设立抵
押的，需将宅使用权与住房所有权一并抵押。②因借款人不履行到期或者发生当
事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利的前
提下，依法采取多种方式处置抵押物。但对农民住房财
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