资产评估专业硕士综合题.pptxVIP

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该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。1当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。2该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；3各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。4假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。5该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。6注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：

1.选定评估方法该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。2.计算建筑物的重置成本重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元3.计算基准日房屋现值①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年限=［1723028.5×（1-5%）］/35=46767.92元(!)②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×（2007-2001）=1442420.98元

4.计算房地产年总收益年总收益=1000×510×（1－22%）=397800元5.计算房地产年总费用①年管理费=397800×3%=11934元②年维修费=1442420.98×1.5%=21636.31元③年税金=397800×12%=47736元④年保险费=1442420.98×3‰=4327.26元⑤土地使用税=360×2=720元年总费用=①+②+③+④+⑤=11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元

年净收益=397800－86353.57=311446.43元计算房地产年净收益(房地合一)01建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率=1442420.98/10%（？P/A,10%,29）=144242.1元土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收=311