2025年土地投资分析：核心城市高溢价地块引领市场回暖趋势.docx

PAGE

PAGE1

2025年土地投资分析：核心城市高溢价地块引领市场回暖趋势

——基于2024年前两月土地成交数据的观看

开年以来，全国多个核心城市的土地市场显著升温，杭州、北京等热点城市频现高溢价地块，部分区域溢价率突破20%，甚至达到87.5%。与此同时，房地产销售端同步改善，新建商品房销售额同比降幅收窄超14个百分点，市场需求释放与土地热度形成共振。这一现象折射出当前土地市场结构性分化加剧，核心资源向优质地块和高能级城市集中，也为将来三年的土地投资方向供应重要参考。

一、核心城市土地高溢价成交频现今年前两月市场显回暖迹象

2024年开年以来，杭州、上海等城市土地市场热度攀升。3月18日杭州市第五次土拍中，2宗宅地分别以9.09%和24.07%的溢价率成交；同日北京市海淀区一宗地块更是以27.93%的溢价率成交。数据显示，杭州年内16宗土地中有12宗溢价成交，其中多宗溢价超40%，上海两次土拍出让的5宗宅地全部实现溢价。郑州金水区某住宅地块更是在255轮竞价后以87.5%的高溢价率成交，成为近期市场焦点。

二、优质土地供应优化推动房企投资聚焦

核心城市土地市场升温的核心驱动力在于供需两端的良性互动。一方面，地方政府主动调整供地策略，通过提升出让地块品质（如配套完善的核心区域用地）吸引企业参加；另一方面，房企在资金压力下选择性布局高能级城市核心板块，形成对优质土地资源的竞争溢价。这种“双向优化”机制使得一线城市及强二线城市土地成交规模同比扩大，同时带动市场预期改善。

三、土地市场分化加剧需求端改善支撑长期预期

当前土地市场的热度呈现显著的结构性特征：杭州、上海等城市核心区地块溢价率普遍超过20%，而三四线城市流拍现象仍存。这种分化的背后是市场需求面的修复差异——国家统计局数据显示，前两月40个重点城市新居销售面积和金额同比转正增长1.3%和7.1%，房价预期稳定指数达71.8%，购房者信念回升直接支撑了房企对核心地块的投资意愿。

总结来看，2025年土地投资需重点关注“核心非核心”的市场分化趋势。高能级城市优质土地将成为企业竞争焦点，其溢价率或持续高位运行；而低能级城市的土地市场则面临去库存压力。随着政策端连续优化供应结构和需求刺激，土地市场的回暖效应有望从核心区域向具备“强购买力+低库存”特征的外围板块集中，形成新一轮投资循环。房企需在精准研判区域价值基础上，把握结构性机会以应对将来三年的土地市场竞争格局。