沈阳验房网商品房屋买卖合同问模板.docVIP

1、问:何谓“交房时间”？

答:所谓“交房时间”,是指出卖人在协议约定时限内使房屋达成协议约定交付使用条件,并根据协议约定方法通知买受人办理房屋交接手续,买受人在通知所确定时限内办理完成房屋交接手续过程。

2、问:交房过程中出卖人关键义务有哪些？

???答:交房过程中出卖人关键义务有:

??（1）在协议约定时限内使房屋达成协议约定使用条件;

??（2）房屋达成交付使用条件后,应该立刻约定方法通知买受人办理房屋交接手续;

??（3）在交接时出示相关房屋达成交付使用条件证实文件,并不得以任何非协议约定条件阻碍交房。

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3、问:交房过程中买受人关键义务有哪些？

答:交房过程中买受人关键义务是根据出卖人通知要求时间、地点与出卖人办理房屋交接手续。

4、问:商品房交付使用后,房屋权属证实办理完成前,房屋如发生毁损、灭失风险由谁负担？

???答:对此,《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（下称《解释》）中第11条明确要求:“对房屋转移占有,视为房屋交付使用,但当事人另有约定除外。房屋毁损、灭失风险在交付使用前由出卖人负担,交付使用后由买受人负担;买受人接到出卖人书面通知,无正当理由拒绝接收,房屋毁损、灭失风险自书面通知确定交付使用之日起由买受人负担,但法律另有要求除外。”

5、问:《解释》第11条中所说“正当理由”关键是指那些理由？

???答:这里所说“正当理由”关键是指自然灾难等不可抗力理由。其她原因,如疾病、外出等,因为买受人能够委托她人办理交房手续,所以,不组成“正当理由”。

6、问:出卖人在房屋没有达成协议约定交付使用条件时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。假如房屋达成交付条件时间超出了协议约定时间,买受人能否要求出卖人负担逾期交房违约责任？

???答:根据双方当事人协议约定,买受人在接收房屋时应该有权察看房屋达成协议约定交付条件相关证实文件,所以,不管是出卖人在交房时没有出示这些证实文件,还是买受人明知房屋没有达成协议约定交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己实际行为变更了协议相关房屋交付条件及程序约定,那么,假如房屋达成交付条件时间超出了协议约定时间,买受人不能再依据协议约定追究出卖人逾期交房违约责任。

7、《商品房买卖协议》逾期推行违约金怎样确定？

???答:通常标准:按协议约定违约责任为标准来计算违约金;协议没有约定,按逾期推行天数依逾期贷款利息标准来确定。

8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致协议无效违约金怎样确定？

???答:除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外,还应支持买受人不超出已付购房款一倍违约金要求,即只要买受人要求违约金没有超出100%,买受人要求多少就支持多少。

9、?当事人以约定违约金过高为由请求降低,应该怎样处理？

???答:通常标准:按协议约定来处理。如当事人能举出证听说明其违约行为给对方造成损失具体数额,则违约金按是否超出损失30%为限来进行合适调整。

10、问:根据法律要求,交付完工验收建筑工程,必需符合要求建筑工程质量标准,并含有国家要求完工条件有哪些？

???答:关键是以下几点:

???（1）完成工程设计和协议中要求各项工作内容,达成国家要求完工条件;

??（2）工程质量符合国家安全要求标准,如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;

???（3）符合工程建筑设计和工程建设协议约定内容;有完整并经相关部门审核工程建设技术数据及档案图纸材料;

???（4）有建筑材料、设备、购配件质量合格证件资料和试验检验汇报;

???（5）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格或优良等;

???（6）有工程施工单位签署工程质量保修书;

???（7）已办理工程完工交付使用相关手续。

11、问:《建筑法》第60条第1款明确要求:“建筑物在合理使用寿命内,必需确保地基工程和主体结构质量。”请问,国家要求建筑物合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷,应怎样认定？

???答:相关“合理使用寿命”问题,现在国家还未有统一要求,依据《民用建筑设计通则（试行）》,通常认为按民用建筑主体结构确定建筑耐久年限分为四级:一级1以上,适适用于关键建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超出24米公共建筑及综合性建筑）;二级耐久年限为50——1,适适用于通常建筑,三级耐久年限为25——50年,适适用于次要建筑;四级为以下,适适用于临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺点,是否在合理使