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2025年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试考试历年典型考题及考点含含答案

第1卷

一.参考题库(共100题)

1.有一不动产，未来第一年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（）

A、216.08万元

B、217.04万元

C、218.04万元

D、219.08万元

2.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A、说明估价报告的合法性、真实性

B、说明估价的独立、客观、公正性

C、规避估价风险

D、保护估价报告使用者

E、防止委托人提出高估或低估要求

3.成本法所采用的“成本”是具有特定含义的成本。具体表现为：（）。

A、是一种经济成本

B、是估价时点的价格

C、是指开发商所付出的成本

D、是消费者的成本

E、是实际成本

4.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。

5.运用市场比较法估价，在选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择（）个以上的可比实例。

A、6

B、5

C、4

D、3

6.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

7.长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其走势，可用于不动产价格发展趋势或潜力的比较，也可以用来评估某宗不动产的现时价格。

8.运用成本法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（）。

A、比较实例选择有误

B、条件说目标和前面表述不一致

C、参数选择有误

D、成本项目确定错误

E、所选的比较因素不能反映待估不动产的特点

9.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

10.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）。

A、用途多样性

B、个别性

C、涉及广泛性

D、权益受限性

E、难以变现性

11.路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

12.某一宗土地的总面积为1?000m2，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m2），现时重新取得该类土地需要620元／m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m2，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m2，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。

13.不动产是实物与权益的结合。其中不动产实物包括（）

A、土地

B、建筑物

C、其他附着物

D、土地和建筑物组成的整体

E、机器设备

14.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。

A、通货膨胀影响

B、投资利息因素

C、资金时间价值

D、投资风险补偿

15.收益法中采用的