2025年商业综合体商业规划及动线设计.doc

都市综合体商业规划及動线设计

對于商业综合体而言，业态布局和動线规划就更為重要，這是商业设计的关键，也是难點，是空间组织的提纲和线索。业态布局和動线规划是紧密联络在一起的，我們不能抛開业态談動线，也不能不考虑動线来布置业态。

一、商业业态归类分析

规划设计的第一步，是梳理建筑的多种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不一样，在于多种业态之间并無直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，主线就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，這就规定建筑師必须對多种业态做到心中有数，理解多种业态的功能、档次以及价值奉献，如此才能得心应手地進行布局。

1.按功能性质分类

商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖場（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我們常把這些缤纷多彩的业态大体分為零售、休闲娱乐和餐饮三大类，這三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，根据项目定位和經营状况略有调整。

2.按消费方式分类

我們一般把顾客的消费行為分為目的性消费和随机性消费。對应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等為随机性消费业态，其他业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等為目的性消费业态。

3.按消费层次分类

可划分為從平常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分為民生商品、生活消费品、中等時尚消费、奢侈品等，對应百货的定位可以有大众百货、時尚百货，精品百货等，餐饮可以分為平常性快餐、地方風味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴請為主的大酒楼。

4.按對项目的价值奉献

按业态對商业项目的价值奉献分析，可分為主題营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能給项目带来品牌价值的提高，而大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌著名度与租金是成反比的：品牌著名度越高、规模越大，單位面积的租金就越低。

二、业态布局原则

与所有类型的建筑设计同样，规划要挖掘项目用地的环境特點和优势，业态布局应与交通、环境對应。例如，将体現项目定位的主題性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了這些基本规律之外，购物中心的业态布局還要注意如下几种原则：

1.合理分区

把复杂的商业综合体功能進行分解归类，做到分区明确，到达易于消费者识别和以便引导的目的。

1）按性质分区

物以类聚，人以群分，商业也是同样。我們发現，自然形成的老式商业街区往往是同类业态汇集到一起——自行車一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，由于汇集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，從而实現整体竞争力，到达共赢。商业综合体内不一样业态类型對环境气氛的规定或者說影响是完全不一样的，并置则显得格格不入杂乱無章。较轻易理解的是動静分区，防止冲突干扰。所谓動，就是那些追求活力和動感的运動、娱乐的业态，如滑冰場、電玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，例如萬达广場的模式，一般會提成百货楼、娱乐楼，此外有些休闲配套类的归入時尚楼，或者叫综合楼，有的专门设個超市楼，如图1。

图1萬达商业综合体基本模型

2）按管理规定分区

业态的經营時间不一样是更為客观的分区规定：如有的超市開门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小時营业，应按管理规定相對集中，最佳设有独立的退場流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京藍色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一种方向朝向公园布置。同為JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄裏街”，娱乐业态的入口与之呼应，尤其地设了一种室外的飞梯從庄裏街地面直达位于五层的影城，如图3。

图2北京SOLANA藍色港湾平面图

图3石家庄勒泰中心总平面图

3）按档次分区

一般规模的商业项目大体应當有一种目的消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及對应的品牌档次相對明确，在一种商业项目内并存高档和中低级消费业态的并不多見，有些项目则由于规模较大，或者服务半径内客源局限性等原因，安排了不一样档次的业态。這就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的無效客流也是對高端业态的干扰。如精品百货，不但愿距离超市入口太近，尤其是国际奢侈品牌，一定要独立一种区域，不受其他业态干扰。例如合肥包河萬达广場是萬达初次引入国际一线奢侈品牌，都集中在首层独立的区域。

4）按租金水平分区

不一样业态可接受的租金水平是不一样的。通過研究某些项目的租金状况可以归纳出某些规律。超市行业的毛利很低，經营在于大客流和货品的迅速周转，其能承受的租金低，