动态视角下的房地产企业信用综合评价.pdfVIP

摘要

房地产行业因其同时具备房和地两大物质基础而一直牢牢占据着各国经济发展的

核心地位，由于该行业具备为整个社会的经济活动提供物质空间的能力，所以它的作用

不仅局限于为人民提供基础的住房条件，同时还可以助力其他行业部门的发展，甚至说

拉动整个国家经济的发展，是当之无愧的国之支柱产业。

然而，房地产行业的重要经济地位和其自身所担负的经济风险也是成正比的。房地

产开发企业在项目开发过程的前、中、后期都需要进行大量的资金投入，而限于自身能

力，几乎所有的房地产开发企业都会进行大规模的融资活动，属于十分典型的高杠杆经

营模式，而这种依靠高比率的负债支持其经济活动的企业在发展过程中极有可能出现失

信行为，而且这种信用问题的发生不仅会影响它自身的经营而且还会导致牵一发而动全

身，波及到整个金融体系甚至公共部门从而演变成全系统的金融风险。所以本文认为，

对房地产开发企业进行信用评价工作是十分有必要的。

基于以上分析，本文意在建立一套符合房地产开发企业的信用评价方法，用于鉴别

不同房地产开发企业的信用情况，通过模型分析预测其经营能力以及是否会有潜在的失

信违约风险，同时从实用性角度来看，该模型还需要具备原理简单可操作的特点。

本文在回顾相关文献过程中发现，以往有很多学者参与到了房地产开发企业信用问

题的研究，但是大多应用的都是静态的评价方法，考虑企业信用问题时也只关注于当下

时点的信用评价指标的表现，忽略了以往年份的数据，而通过以往数据对企业发展趋势

进行分析，可以有效预测企业的发展方向，对评价企业的信用情况具有一定作用。所以，

考虑到以上问题对房地产开发企业信用评价结果的影响，本文引入了“纵横向”拉开档

次法动态评价模型用以评价房地产开发企业的信用状况。

文章基于房地产开发企业特点，结合以往研究初步构建了房地产企业信用评价指标

体系，为避免指标之间信息冗余，运用Pearson相关性检验和熵值法筛选掉存在信息冗

余的指标形成最终信用评价指标体系。然后以中国上市的23家房地产企业为评价对象，

选取2015-2020年的指标数据，运用“纵横向”拉开档次法和时序加权平均算子（TOWA）

算子对被评价房地产企业的信用情况进行动态综合评价，将不同信用得分的房地产企业

运用系统聚类方法进行聚类，分析最终评价结果。

实证结果表明，应用本信用评价方法具有以下几点优势：

（1）信用评价指标体系以企业真实的财务数据为依托，能够客观真实地表现出企

业的实际经营状况，并且数据指标容易获得，具备可操作性。

（2）如果某一年房地产企业的信用指标发生突变，应用此评价模型可以有效平滑

掉突变值给企业的信用评分造成的过多影响，尽量还原企业的真实信用情况。

（3）考虑到历史数据的信用评价模型可以描绘出企业一段时间以来的信用水平的

变化趋势，并且根据以前年度的表现，能够对受评企业未来的信用情况进行有效地预测

分析。

（4）该评价方法操作简单，原理清晰，操作过程客观透明，并且信用评价结果真实

有效。

本文依据房地产企业项目周期长的特点，充分考虑到了历史数据对于该行业信用评

价工作的重要性，以动态的视角对房地产企业的信用进行评估，弥补了静态评价忽略历

史数据作用的不足，为房地产企业的信用评价工作提出了一种新思路。

关键词：房地产；信用评价；熵值法；“纵横向”拉开档次法；TOWA算子

ComprehensiveCreditEvaluationofRealEstateEnterprisesfrom

DynamicPerspective

Abstract

Therealestateindustryhasalwaysoccupiedthecorepositionoftheeconomic

developmentofeachcountrybecauseithastheabilitytoprovidematerialspaceforthe

economicactivitiesofthewholesociety,