资产评估专业硕士综合题.pptxVIP

;注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：;1.选定评估方法

该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。

2.计算建筑物的重置本钱

重置本钱=3000×510×〔1+2%〕6=1723028.5元

3.计算基准日房屋现值

①房屋年贬值额=［建筑物重置价×〔1－残值率〕］/使用年限=［1723028.5×〔1-5%〕］/35=46767.92元(!)

②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×〔2007-2001〕=1442420.98元;4.计算房地产年总收益

年总收益=1000×510×〔1－22%〕=397800元

5.计算房地产年总费用

①年管理费=397800×3%=11934元

②年维修费=1442420.98×1.5%=21636.31元

③年税金=397800×12%=47736元

④年保险费=1442420.98×3‰=4327.26元

⑤土地使用税=360×2=720元

年总费用=①+②+③+④+⑤

=11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元;6.计算房地产年净收益(房地合一)

年净收益=397800－86353.57=311446.43元

7.计算土地年净收益

①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率

=1442420.98/10%〔？P/A,10%,29〕=144242.1元

②土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收

=311446.43－144242.1=167204.33元;8.计算土地使用权价值

土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为40－7=33年，

那么有P=167204.33×〔P/A,8%,33〕=167204.33×11.5139=1925173.94元？为什么建筑物到期仍然有收益？

单价=1925173.94/360=5347.71元/m2

9.评估结果

本宗土地使用权在2007年5月的土地使用权价值为1924173.94元，单价为每平方米5347.71元。;【例题1】某企业拟购置A专利权以使本企业生产的甲种产品到达升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起本钱的增加。该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部本钱及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部本钱及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日??2007年1月1日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折现率为10%。

要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。

;答案：1.专利剩余收益期10-5-1=4〔年〕

创造专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。

2.未实施专利前的每年收益6×〔2000－1900〕×〔1－25%〕=450〔万元〕停产一年的损失

3.实施专利后各年收益

第一年：8×〔2300—2150〕×〔1-25%〕=900〔万元〕第二年：10×〔2300一2150〕×〔1-25%〕=1125〔万元〕第三年：11×〔2300－2150〕×〔1-25%〕=1237.5〔万元〕第四年：12×〔〔2300—2150〕×〔1-25%〕=1350〔万元〕

4.评估值

〔900-450〕*0.8264+〔1125-450〕*0.7513+〔1237.5-450〕*0.6830+〔1350-450〕*0.6209-450*0.9091=？万元

【注意】受益期为4年，停产一年带来的损失也应该考虑进去，再就是要注意评估基准日。;3、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中，购置价为80万元，根底及安装费15万元，运杂费5万元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2010年1