房地产行业25年3月市场复盘：景气度利好积累，量变终将引起质变.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u一、供给制约限制新房增长，二手市场热度仍然延续 6

（一）新房：住宅年内维持增长，供给制约仍然显著 6

（二）二手房：小阳春热度延续，季节性回落缓慢 10

二、二手房价逐步企稳，成交挂牌比回升 13

三、地王现象持续，土拍积极助力地产正循环 15

（一）总体表现：宅地出让金3月同比+19.5%，Q1累计同比+26.6% 15

（二）地王盈利分析：50%盈利有保证，仅19%需要板块价格突破 18

四、供给约束销售偏弱，房企补货力度加大，选择依然谨慎 21

（一）房企销售：供给约束下总体销售偏弱，关注后续推盘节奏 21

（二）房企拿地：房企择机补货，金茂、滨江投资力度明显提升 24

五、估值复盘与展望 25

（一）板块估值上行市值回落 25

（二）个股分化：25年春节后股价走势体现顺周期逻辑 26

（三）如何看待地产公司当前估值及修复空间 29

六、风险提示 32

图表索引

图1：商品房及住宅口径单月/累计同比 6

图2：46城分线新建住宅年内累计成交同比 7

图3：10城商品住宅推盘、销售及售推比（MA6） 8

图4：36城新建住宅去化周期（月，MA6） 9

图5：重点城市新开盘去化率 9

图6：73城中介二手房成交（套，MA7） 10

图7：各年中介二手房成交见顶后周度成交占顶点成交比例 10

图8：分线/分区域中介二手房年初以来成交同比 11

图9：72城中介二手房来访（组，MA7） 12

图10：72城中介周中来访情况（组，MA7） 13

图11：72城中介周末来访情况（组，MA7） 13

图12：70大中城市房价环比及环比上涨持平数量占比 14

图13：重点36城贝壳二手房实时成交价（元/平米） 14

图14：重点53城成交挂牌比及挂牌量趋势 15

图15：600城住宅用地出让金、住宅出让金同比及商住出让金同比 16

图16：600城住宅用地成交建面及成交楼面价同比 16

图17：分线宅地出让金同比表现 16

图18：600城宅地成交溢价率 17

图19：分线城市宅地成交溢价率 17

图20：百强房企单月销售金额（亿元）及单月、累计增速 21

图21：分类型房企单月销售金额同比增速 22

图22：A股及H股房地产公司PB（LF）估值 25

图23：A股及H股房企板块市值指数变动情况 26

图24：50家A+H房企股价走势（21.07.28=100） 27

图25：重点房企在24核心城市土储货值占比 30

表1：重要城市新建住宅成交情况 7

表2：重要城市售批比 8

表3：重点城市中介二手房成交情况 11

表4：主要一二线城市宅地出让金及溢价率 17

表5：近期高热度“地王”基本信息（杭州、上海、成都、北京） 18

表6：“地王”盈利分析 19

表7：主流房企销售情况汇总表 22

表8：主流房企拿地情况 24

表9：50家A+H房企收益情况复盘 27

表10：主流房企重点城市土储面积（万方）及占比 29

表11：不同城市能级的企稳进度，对应企业的修复空间 30

表12：主流房企相对于24年权益销售PS估值测算 31

表13：主流房企相对于24年权益销售PS估值测算 32

一、供给制约限制新房增长，二手市场热度仍然延续

（一）新房：住宅年内维持增长，供给制约仍然显著

根据各地房管局、中指院及克而瑞数据，25年3月，51城新建商品房成交面积同比增长0.1%，与1-2月同比（-7.5%）相比，商品房成交实现由负转正。25年3月，46城新建住宅成交面积同比下降-2.4%，与1-2月（+1.2%）相比则由正转负。

2025年1-3月，51城商品房成交同比下降2.4%，较上月收窄1.7pct；46城住宅成交同比增长1.7%，较上月收窄3.4pct。年内累计来看，新建商品房与住宅增速，基本与去年同期表现持平，住宅口径的网签同比为正，商品房口径网签同比为负。

图1：商品房及住宅口径单月/累计同比

70.0%

50.0%

30.0%

10.0%

-10.0%

-30.0%

-50.0%

-70.0%

70.0%

50.0%

20/01 20/05 20/09 21/01 21/05 21/09 22/01 22/05 22/09

46城住宅单月成交

30.0%

10.0%

-10.0%

-30.0%

-50.0%

-70.0%

20/0

数据来源：各地房管局，中指院，克而瑞，

24年全年，商品房与住宅口径网签数据分别同比-20.9%、-22.2%，随着924政策态