领冠某大厦项目开发构想网络版.ppt

///////X州X大厦开发思路与产品构想///////;关于宝名;;;;;;彭城路6#地块俯瞰图;;地产项目运营，其实很简单！

方法比知识更重要！;1/做什么？

市场分析与定位;壹/做什么？

——市场分析与项目定位;;综合分析，

本案应选择“数量导向型”盈利模式，实现“容积率最大化”w价值利用

1/XX州普遍的置业心理表现为“价格超敏感型”；

2/对于商办类物业，牺牲面积对产品品质的提升有限；

3/面积问题是房地产整体利润率的核心问题.

;但是,仅仅是“数量导向”策略，不足以直面项目当前面临的市场压力!;市场盘点;表1：XX州房产市场近期各月供求状况表;表2：2006年至2008年XX州写字楼成交均价;表3：2006年至2008年XX州写字楼成交面积;;项目名称;地王大厦;从后期来看，对本项目直接竞争项目有中央百大项目和苏宁彭城广场东项目，该项目与本项目同属核心CBD板块，但公司品牌、项目体量等方面有明显优势。;帝都大厦↑;市场上现有类办公项目;SWOT;搞好3个关系;1/项目地块属性和开发定位的关系；（档次定位）;２;2/地块一期和地块二期的产品关系；（产品互补）;职业或单位特征;思路小结;贰/怎么做？

——产品规划关系与构想;怎么做的问题就是产品问题，产品问题就是利润问题，而实现利润的问题从根本上讲就是面积的处理问题;从５个面积入手;;商业面积;退让后面积占地块的59%，接近项目的建筑密度指标55%。

实际产品规划中商业裙楼可能占满地块基地面积。;考虑地下中庭扩展商业可售面积;办公与商业的空间关系;“1+1”空间关系;空间关系推演2;引入第三种创新业态（商务公寓/小豪宅）;商务小豪宅效果;重庆中新城上城↑;北京富顿中心↑;长沙运达双子↑;北京盛唐商务↑;深圳龙光世纪↑;北京时代中心↑;上海宝名产品概念方案;叁/卖什么？

——产品主题与产品包装;差异化行销要求;农业银行;;;;办公外部空间;公共电梯门厅;地下车库;配套/空中花园和休闲运动会所;肆/怎么卖？

——整合推广与销售;;“冠诚地产”倾力打造创新“CFD金融中心”;;XX州高档住宅、办公项目；

XX州高档写字楼分众传媒

高档会所：开元名都、海天假日酒店、

中国移动全球通俱乐部等；

高档轿车：BMW，克来斯勒，奔驰，沃尔沃；

商会：浙商、苏商、温商等在徐大型商会；

银行：工商、建行、交通银行、江苏银行等；

;网上虚拟售楼片营销;售楼处样板区和样板房等展示示意;;营销动作一：新闻推荐会;营销动作二：启动网络售楼处

;营销动作四：阶段性系列公关活动;EndThanks!