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行业深度报告
目录
物管商管：盈利整体承压，绩优房企关联物企表现更佳 4
财报情况：行业整体增收不增利，不同母公司背景的物企表现分化 4
行业整体增收不增利，毛利率较上年下行 4
ROE整体下滑，央国企背景物企表现更佳 6
物企回款速度有所下降 7
经营情况：规模增长放缓，增值服务效益有所下降 8
规模：在管面积增速放缓，头部物企规模断层仍存 8
并购市场遇冷，代表性物企市场外拓节奏放缓 9
增值服务：两项增值服务收入均下降，社区增值服务效益有所降低 10
交易及其他服务：中介与代建赛道的头部效应更加明显 11
交易中介商：2024Q4营收明显改善，头部企业规模扩张持续 11
代建服务商·绿城管理控股：代建龙头市占率进一步提升 14
资管服务商·首程控股：业绩保持稳健，资产运营与融通实现协同发展 15
投资建议：看好头部交易中介商及绩优房企关联物企 17
风险分析 19
图表目录
图表1：20家重点物企总营收增速下滑 4
图表2：20家重点物企归母净利润同比下降 4
图表3：20家重点物企毛利率及归母净利率 4
图表4：20家重点物企管理费用率进一步压降 4
图表5：2024年基础物管服务收入占比提升至68% 5
图表6：2024年物企三大业务毛利率均有所下行 5
图表7：10家重点央国企背景的物企总营收增速下滑 5
图表8：10家重点央国企背景的物企归母净利润保持增长 5
图表9：10家重点民营物企总营收增速下滑 6
图表10：10家重点民营物企归母净利润下滑 6
图表11：2024年20家重点物企整体ROE有所下滑 6
图表12：2024年20家重点物企归母净利率有所下行 6
图表13：2024年20家重点物企总资产周转率有所提升 7
图表14：2024年20家重点物企权益乘数有所提升 7
图表15：20家重点物企应收账款周转天数小幅增长 7
图表16：20家重点物企应收账款规模增速放缓 7
图表17：10家央国企物企应收账款周转天数小幅增长 8
图表18：10家民营物企应收账款周转天数有所增长 8
图表19：19家重点物企在管面积增速下降 8
图表20：14家重点物企合管比下降至1.32 8
图表21：物企在管面积出现规模断层 9
图表22：代表性物企市场外拓占比（%） 9
图表23：代表性物企市场外拓规模及同比（百万方，%） 9
图表24：业主与非业主增值服务收入均有所下降 10
图表25：每平米业主增值服务收入出现下降 10
图表26：贝壳2024年经调整归母净利润有所下行 11
图表27：我爱我家2024年业绩实现扭亏为盈 11
请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表28：贝壳2024年综合毛利率有所下降 11
请务必阅读正文之后的免责条款和声明。
请务必阅读正文之后的免责条款和声明。
请务必阅读正文之后的免责条款和声明。
图表29：贝壳各业务贡献利润率情况 11
图表30：我爱我家2024年综合毛利率有所提升 12
图表31：我爱我家各业务毛利率情况 12
图表32：贝壳单季度营收与经调整归母净利润情况 12
图表33：我爱我家单季度营收与归母净利润情况 12
图表34：交易服务类业务收入占总营收的比重下降 13
图表35：交易服务业务中二手房业务收入占比下降 13
图表36：贝壳与我爱我家的GTV保持正增长 13
图表37：贝壳门店数量提升，我爱我家门店数量下降 13
图表38：绿城管理控股2024年业绩出现下滑 14
图表39：绿城管理控股2024年利润率出现下行 14
图表40：绿城管理控股2024年新拓代建面积保持正增长 14
图表41：绿城管理控股2024年市占率出现提升 14
图表43：首程控股2024年营收同比增长37.6% 15
图表44：首程控股营收中资产营运的占比提升 15
图表45：首程控股2024年综合毛利率出现提升 15
图表46：首程控股2024年归母净利润同比增长1.6% 15
图表47：首程控股2024年分红率为80% 16
图表48：首程控股2024年年末的股息率为4.3% 16
图表49：首程控股2024年资产运营业务营收同比增长39.9% 16
图表50：首程控股2024年资产融通营收同比增长30.5% 16
图表51：主要经营服务公司估值情况（截至4月21日收盘） 1
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