房地产企业施工过程常见法律问题及风险防范.pptxVIP

主讲人：房地产企业施工过程常见法律问题及风险防范

扁鹊三兄弟的故事

魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位医术最好？扁鹊回答说：“大哥最好，二哥次之，我最差。”文王再问：“那么为什么你最出名呢？”扁鹊答说：“我大哥治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去，只有我们家里的人才知道。我二哥治病，是治病于病情刚刚发作之时。一般人以为他只能治轻微的小病，所以他只在我们的村子里才小有名气。而我扁鹊治病，是治病于病情严重之时。一般人看见的都是我在经脉上穿针管来放血、在皮肤上敷药等大手术，所以他们以为我的医术最高明，因此名气响遍全国。”

事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。启示：

招投标阶段合同签订阶段合同履行阶段合同解除及违约签证与索赔其它问题授权及表见代理问题中标通知书的效力招投标无效的情形黑白合同施工合同无效不作为默示条款指定分包、指定材料造价、质量、工期风险提纲

一、招投标阶段(一)招投标无效的情形（二）中标通知书的效力

(一)招投标无效的情形1、招标方式：公开招标、邀请招标、议标（非法定）2、必须招标的范围《招标投标法》第三条：下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：大型基础设施、公用事业等有关系社会公共利益、公众安全的项目全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目

《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（计委3号令）达到下列标准之一的，必须进行招标：1施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；2重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；3勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；4单项合同估算价低于前三项规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的重要项目。5

关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：供水、供电、供气、供热等市政工程项目；科技、教育、文化等项目；体育、旅游等项目；卫生、社会福利等项目；商品住宅，包括经济适用住房；其他公用事业项目。

3、未经批准不招标的法律风险刑事责任行政责任处合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款；项目暂停执行或者资金暂停拨付；责任人接受处分民事责任《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（三）项：必须进行招标而未招标或者依据无效中标结果签订的建设工程施工合同无效；可能涉及串通投标罪、向非国家工作人员行贿罪、非国家工作人员受贿罪

招标人泄露招投标情况或标底（招标投标法第52条）投标人串通投标或行贿（招标投标法第53条）投标人弄虚作假骗取中标（招标投标法第54条）招标人在确定中标前与投标人进行实质性内容谈招标代理机构泄露或恶意串通（招标投标法第50条）01招标人违法确定中标人（招标投标法第57条）判（招标投标法第55条）024、招投标无效的情形

2006年12月13日建设单位A与施工单位B就某商品住宅工程对合同实质性内容进行谈判，双方形成会议纪要并签订补充协议且各自支付了保证金及预付款。2007年01月18日施工单位B进场实际施工。2007年04月12日建设单位A发布《招标文件》，通过虚假邀请招标确定中标单位为施工单位B（实际被邀请单位均由施工单位联系落实）。2007年04月18日与施工单位再次签订一份《建设工程施工合同》。但双方实际仍依《补充协议》履行。案例

2009年01月23日建设单位A起诉施工单位B要求施工单位B支付工期逾期竣工违约金及相关损失。施工单位B提起反诉，请求法院认定双方签订的《补充协议》《建设工程施工合同》及《补充协议附件》无效。案例评析：本案双方经过虚假招标、中标后，尽管签订了《建设工程施工合同》，但双方实际仍依《补充协议》履行。根据《招标投标法》及《司法解释》第1条，上述协议及合同依法均应确认为无效。

必须招标项目实践中典型问题：总包外工程发包，因未进行招投标导致直接发包无效案例：建设单位A与总包方B就某住宅小区项目签订总包合同，约定承包范围为土建与安装工程，其它工程如装饰工程未纳入总包范围，合同对工期、质量、造价等进行了约定。后建设单位A未进行招投标，与另一承包方C就装饰工程签订施工合同，施工合同是否有效？将总包部分范围收回直接发包。案例：建设单位A与总包方B就某住宅小区三期项目签订总包合同，约定承包范围包含了装修工程。但施工过程中，建设单位A觉得总包管理不过来，就把装修工程拿出来再直接发包，但未进行招标。那后来就装修工程部分签订的施工合同是否有效？010302

（二）中标通知书的效力要约承诺要约邀请《合同法》25、26条：承诺通知到达要约人时生效，