房地产策划案例奥园.ppt

深入工程经营统筹佛山奥园个案分析

2025/5/142两大主题透视工程操作，掌握开展规律；深入工程经营运作，争取主动权。

2025/5/143说给工程操作手听．．．．．．

2025/5/144工程开展的两条主因线明线 工程建设方面 规划、立面、户型、园林、装修、卖场等等。 工程销售方面 工程销售情况 市场反映暗线 开展商的企业文化 可预知工程的开展路向，助我们如何设立其工程的市场定位及筹划推广方式、如何定位与其合作的关系层面、与其沟通的语言方式以及我们工程组内部的工作方式等等。 开展商的内部架构特征 可分析到开展商企业的成熟程度，有助我们了解其内部的运作模式，以致寻找出当我们中介公司深入其工程运作时，必然会触动其内部各势力的固有的价值均衡时解决问题的方法！因与果的螺旋形重复

2025/5/145工程操作手的提升：经营工程 统筹营销

2025/5/146佛山奥园--经营统筹的挑战

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2025/5/149买楼的是我们的客，起房子卖楼的也是我们的客，对于我们中介公司来说：在工程操作里面，我们是所有关系的核心，同时也是所有矛盾的核心！所以，要想顺利地把工程从开发到销售完毕，就必须摸透你和工程所处的人文特征摸透！才能把握好之间的平衡点，最终争取生存的空间和时间...

2025/5/1410为了更好地从佛山奥园开展过程中理解到[经营统筹]的意义，让我们先了解一下“可怕的顺德人〞的背景特征！

2025/5/1411主要特征：居住生活质素远小于其财富价值的老板和准老板资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析

2025/5/1412区域特征：以乐从镇为核心，向周边辐射车程20分钟之内的地块〔包括南海、佛山、顺德等相关镇〕。行业特征：从事家私、钢材、塑料等行业为重要组成，以及公务员、银行人员等为重要补充。职务特征：以企业主为主，中高级管理人员为重要补充。经济特征：收入高，多隐性收入，不爱露富。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析

2025/5/1413年龄特征：以25—40岁为主要年龄阶层。现时住房：以自建房为主，居住环境及配套、品味等欠佳，与其高财富价值形成极大的反差。消费习惯：都市崇尚主义，喜欢到佛山及广州等地外出消费。心态特点：“急功近利〞，讲求实际。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析

2025/5/1414区域特征：以乐从镇为核心，向周边辐射车程20分钟之内的地块〔包括南海、佛山、顺德等相关镇〕。行业特征：从事家私、钢材、塑料等行业为重要组成，以及公务员、银行人员等为重要补充。职务特征：以企业主为主，中高级管理人员为重要补充。经济特征：收入高，多隐性收入，不爱露富。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析专业市场中低调、但又极其富有的生意人

2025/5/1415年龄特征：以25—40岁为主要年龄阶层。现时住房：以自建房为主，居住环境及配套、品味等欠佳，与其高财富价值形成极大的反差。消费习惯：都市崇尚主义，喜欢到佛山及广州等地外出消费。心态特点：“急功近利〞，讲求实际。资料来源：佛山奥园目标客户群特征分析见识广博、拥有强学习能力的生意人！

2025/5/1416在他们的骨节眼里都渗透着生意意识…

我们可以从佛奥由前期开始到目前销售的开展历程看到一些顺德人的性格特征，也都可以看到这种性格特征如何影响着佛奥的开展…归纳这群顺德人的性格特征，终发现其“可怕〞的关键之处是：

他们是南中国最有头脑的“生意人〞！

2025/5/1417佛山奥园开展历程分析前期筹划阶段–-精彩的资源整合过程明线 工程建设方面 贝尔高林的园林设计； 泛亚易道的规划设计； 工程品牌方面 引入奥园品牌和品牌管理； 引入大型销售代理公司 --合富辉煌工程销售方面 引入大型销售代理公司 --合富辉煌暗线 开展商的企业文化 企业运作刚刚启动，未形成固定模式； 开展商的内部架构特征 引入奥园管理架构； 开展商从上到下都处于主动学习、观摩、依赖和配合的状态；

2025/5/1418第一阶段〔2003年11月28日～2004年1月30日〕[佛山第五张产业名片]树立地标品牌销售情况充分表达了资源整合后的成果！开展商内部开发、和合作营销方根本是一条线式的配合令工程运作顺利进行；此期间，开展商的合作态度是积极、信任的！两次的爆炸性成功同时麻痹了开展商和我们的同事；明线暗线佛山奥园开展历程分析

2025/5/1419第二阶段〔2004年8月24日～至今〕挟首期品牌余威，稳固佛山富人社区形象销售情况经过一年多的时间开展，开展商在学习和观摩的积累当中，终建立起自行运作的信心，而且佛奥的地标形象根本建立，藉着其内部的人员调整，淡化对奥园管理班子的依赖；同时把矛头指向了代理公司至我司在人员调配上一时忙乱；我司在整个工程统筹上马上作了相应