房地产估价课件第二章房地产价格的形成机理.pptxVIP

2008.2第二章房地产价格形成机理1第二章房地产价格的形成机理第一节房地产价格的概念与特点第二节房地产价格的构成与形式第三节房地产价格的影响因素

第一节房地产价格的概念与特点2008.2第二章房地产价格形成机理201房地产价格概念02房地产价格的基本特点

一、房地产价格概念2008.2第二章房地产价格形成机理3房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。01房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一。02

房地产价格的基本特点房地产价格具有地区性房地产价格实体具有双重性房地产价格具有高位性房地产价格具有单件性房地产价格具有扩散效应房地产价格具有敏感性房地产价格具有趋升性

第二节房地产价格的构成与形式房地产价格的构成房地产价格的形式

一、房地产价格的构成2008.2第二章房地产价格形成机理6房地产价格的构成要素土地价格房屋建筑成本建筑房屋的利润税金（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等）其它附加费（如人防费等）土地使用税（中等城市每平方米的纳税额为0.4—8元）房地产价格的其它构成要素

二、房地产价格的形式2008.2第二章房地产价格形成机理7213土地价格建筑物价格房地价格

1.土地价格2008.2第二章房地产价格形成机理8土地所有权价格和土地使用全价格（按土地的权利）征地价格、批租地价和转让地价（按价格形成的基础）总地价、单位地价和楼面地价（按计算单位）拍卖地价、招标地价和协议地价（按出让的方式）

2.建筑物价格2008.2第二章房地产价格形成机理901出售价格和出租价格（按流通形式的不同划分）总价格与单位价格（按计算单位不同划分）现房价格与期房价格（按交房时间的不同划分）0203

3.房地价格2008.2第二章房地产价格形成机理10评估价格、市场价格与理论价格（按形成的基础）01销售价格、抵押价格、课税价格与典当价格02

第三节房地产价格的影响因素01经济因素自身因素环境因素人口因素社会因素行政因素心理因素国际因素02

一、经济因素2008.2第二章房地产价格形成机理120102030405供求状况物价变动居民收入和消费水平利率水平政府宏观调空

二、自身因素2008.2第二章房地产价格形成机理13土地位置、形状、大小等气候条件临街状态建筑物的面积、结构、材料设备、施工质量朝向、楼层、建筑物外观土地自身因素建筑物自身因素

三、环境因素2008.2第二章房地产价格形成机理14自然环境01噪声02环境污染03视觉环境04社会环境05交通条件06商业设施07教育设施08

四、人口因素2008.2第二章房地产价格形成机理15人口密度01人口素质02家庭规模03

五、社会因素2008.2第二章房地产价格形成机理1601020304050607政治安定状况社会治安状况居民法律意识法律对财产权的保障风俗习惯房地产投机城市化过程

六、行政因素2008.2第二章房地产价格形成机理171土地制度2住房制度3城市规划4税收政策5市政管理6行政隶属变更

七、心理因素2008.2第二章房地产价格形成机理18价格预期接近名家住宅的心理讲究门牌号码

八、国际因素2008.2第二章房地产价格形成机理19军事冲突02经济封锁01移民03

1.房地产价格具有地区性2008.2第二章房地产价格形成机理20不同地区供求不同：大城市供给有限而需求旺盛；01不同地区建造成本有差异：人工、材料费有差异，土地使用权出让金有差异；02不同地区间的房屋无法调剂余缺。03

房地产价格实体具有双重性2008.2第二章房地产价格形成机理2121一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值；另一部分来源于土地使用权价格。

房地产价格具有扩散效应2008.2第二章房地产价格形成机理22房地产价格直接影响到人们的实际生活水平，其价格的上涨必然会扩散到社会生活的各个方面。

房地产价格具有单件性2008.2第二章房地产价格形成机理23231房地产都是单件生产。生产过程受到的影响因素也不同。（原材料的价格、天气、人工费用支出等）没有完全相同的房地产。（地理位置、建造材料、建造标准、配套设施等都有差别）房地产交易易受到交易主体之间个别因素的影响。

2.房地产价格的其它构成要素2008.2第二章房地产价格形成机理241房屋装修费2房屋设备费用（一般指卫生、暖气、厨房设备等费用）3建筑物地段、楼层和朝向差价（楼层差价=标准房价?楼层差价率）4房屋的折旧（按时间）5房屋的完好程度。（考虑房屋的实际磨损程度来确定房屋的成新，进而确定房屋的价格）

土地所有权价格和土地使用全价格2008.2第二章房地产价格形成机理25土地所有权价格实质上是购买价格，在现实生活中