【仲量联行】2025年上海办公楼市场白皮书.docx

市场研究

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中国｜2025年4月

仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书

静水流深蓄势而行

流动视角下

解构上海办公楼市场趋势

仲量聯行

SEEABRIGHTERWAY

向光而为

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引言

在全球经济格局深刻调整、科技变革加速推进的环境中，上海作为中国经济发展的前沿地带，办公楼市场的发展脉络和格局变化始终与宏观经济潮汐共振。自2019年以来，受外部环境变化的压力，上海甲级办公楼市场的供需矛盾日益凸显，然而市场始终在动态流动中寻找平衡与突破。传统行业彰显韧性，行业发展带来的“新元”需求蓄积势能。租金的变化给市场带来全新的动态平衡，成本驱动型升级成为当前市场流动的主力之一。

仲量联行整理汇总了2019年以来近千条搬迁类租赁成交，以及2022年至2024年近1,200条甲级办公楼租赁信息，从租户的选址轨迹出发，增加流动的视角，探寻办公楼市场板块的产业聚集度和产业多样性，结合市场供应变化、商业规模及轨交基建等因素，深度梳理市场肌理，解构市场板块的格局重塑和潜力机遇。

以租户为指引，深度剖析上海办公楼市场的关键密钥，仲量联行通过近100份租户问卷的调研，解码租户在当前市场环境中的选址策略，为市场参与者深入浅出地呈现全方位、动态化的上海办公楼市场全景图，助力各方在复杂多变的环境中找准航向，蓄势而行。

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静水流深蓄势而行——流动视角下解构上海办公楼市场趋势

目录

01

静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势5

新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力

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升级流动：租户市场创造成本驱动型升级新机

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02

汇流成势：流动视角下的板块重塑及潜力机遇

14

行业聚集度

16

行业多样性

16

供需关系再平衡

18

交通可及性

19

商业配套

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03

流光引航：流动视角下的企业租赁决策解码

21

财务成本深度剖析

25

办公环境升级诉求

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01

静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势

上海办公楼市场正处于深度调整阶段，在当前的下行周期中，尽管办公楼市场表现趋于平静，市场仍暗藏新机，行业稳步发展，租户流动持续。租金的回调为一些企业带来了升级办公环境的窗口期。在经济结构性转型、科技不断突破创新的大背景下，看似波澜不惊的行业需求中，同样孕育着新生的需求动力源泉。

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进入二十一世纪，中国经济的腾飞有力地助推了上海甲级办公楼市场的蓬勃发展。在加入WTO之后，办公楼市场需求稳步上升。尽管2008年受到全球金融危机影响，需求有所回落，然而，得益于国内经济的强劲韧性和办公市场供需平衡的良好格局，市场表现迅速企稳回升，各细分市场租金均呈现上涨态势。2015年后，非中央商务区板块迅速崛起，市场步入供应放量的阶段。经济蓬勃发展，第三产业快速扩张，办

公楼市场呈现出供需两旺的态势。尽管如此，部分区域的供应压力导致租金表现在板块间和楼宇间出现分化。

2019年后，面对中美贸易摩擦和疫情的叠加冲击，企业的扩张意愿减弱，市场需求趋于谨慎。与此同时，供应端持续放量，供需失衡的问题逐步显现，租金表现进一步承压，市场进入下行周期。尽管在2021年，强劲的经济表现释放积压需求，市场迎来了阶段性反弹。然而，

随着积压需求的逐步消化、疫情反复以及企业保守的租赁策略影响，整体市场需求再次回落，租金表现再次转向，进入下行通道。截至2024年，市场供需之间的差距依然显著，过去五年平均年度新增供应超过100万平方米，而平均年度净吸纳量仅录得66万平方米。2024年整体市场租金深度调整，超过八成板