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物管四级标准

本标准适用于本省行政区域内的住宅物业管理活动

1．1接待

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视

同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲

切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌

语附录B。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收

费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

1．1．1值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

1.1.2服务时限

四级

急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）

做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

4.2房屋、共用设施、设备维护与管理

4.2.1巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设

施设备完损状况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根

据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；

每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；

每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况

及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；

巡检有记录；

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委

员会。

4.2.2房屋

4.2.2.1装修管理

4.2.2.1.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

4.2.2.1.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，

并签定装饰装修管理服务协议；

4.2.2.1.3业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；

4.2.2.1.4装修结束组织验收；

4.2.2.1.5验收合格2个月后组织复验；

4.2.2.1.6复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

4.2.2.1.7对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有

关部门依法处理。

4.2.2.2油漆粉饰

四级

1

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6年油饰1

次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、

铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤

气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。

建筑物外立面

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、

干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。

因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行。

4.2.3给排水系统及其配套设施

4.2.3.1给水设施

四级

饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二

次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操

作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完

好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补；每月检查保养2次水箱人孔、进水

管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措

施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）

清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失

灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵

等