2024年资产评估师资产评估讲义.pdfVIP

第二章资产评估的基本措施

考情分析

本章以考选择题为主，分值一般在6分左右。在考试应重点关注资产评估多种措施的公式的理解和运用。

重要考点难（点或重点）：

市场法:可比性口勺理解、类比调整法H勺运用等泠收益法：折现措施口勺理解和运用，记住基本公式和年金H勺

折现公式；A成本法:各个参数的计算措施和成本法的基本原理；

资产评估的基本措施按照分析原理和技术路线的不一样可以分为三种基本类型:市场法、成本法和收益法。

第一节市场法

首先我们先学习市场法口勺含义、使用前提和运用程序，然后将简介市场法H勺几种详细评估措施。

一、市场法含义

1.定义：

运用市场上同样或类似资产U勺近期交易价格,通过直接比较或类比分析以估测资产价值U勺多种评估技术措施

口勺总称。A2.市场法的理论根据:替代原则A根据替代原则，采用比较和类比的思绪及其措施判断资产价

值的I评估技术规程。A假如一项资产是不可替代的，与否可以使用市场法进行评估呢？例如:名画。

3.市场法是最为直接、最具说服力H勺评估措施之一。

二、市场法的基本前提4应用市场法进行资产评估，必须具有如下前提条件:A1.要有一种活跃口勺公开市

场；公开市场是一种充足的市场，有自愿及I买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶尔性，市场成交价

格基本可以反应市场行情。评估成果贴近市场，更轻易被接受。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。A资产及其交易时可比性，详细体目前如下几种方面：

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相似;A（2）参照物与评估对象面临

的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；

3（）参照物成交时间与评估基准口时间间隔不可以过长，同步时间对资产价值的I影响是可以调整的。

三、市场法的基本程序及有关指标A（一）通过市场法进行评估大体要经历如下程序：

1.选择参照物

关键注意:参照物与被估资产要有可比性相（似艮I或类似於J）；A同步注意:参照物应当选择3个以上。

【例题1・单项选择题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。

A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易H勺偶尔性D.轻易得出评估值

【答案】O【答案解析】A参照物价格不仅是其功能的方场体现，还受买双方交易地位、交易动机、

交易时限等原因的影响，为防止某个参照物的特殊和偶尔原因对成交价的影响，运用市场法时应尽量选择多种参

照物。

例如:土地挂牌出让的附属条件，不能在价格中体现出来，选择参照物要注意可比性。A2.在评估对象与参

照物之间选择比较原因A选择对资产价值形成影响较大的原因作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行

比较。3A.指标对比、量化差异A4.在各参照物成交价格口勺基创上调整已经量化口勺对比指标差异

5.综合分析确定评估成果

一般状况下，运用市场法评估口勺初步成果在三个以上，根据资产评估的一般通例的规定,正式的I成果只可以有一

种，怎样确定哪一种成果最合理呢？

I（）评估人员对若干初评成果进行综合分析，以初评成果中最合理的评估值作为最终的评估值；A2（）假

如参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等

措施将初步评估成果转换成最终评估成果。A（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比原因重要有:A1.资

产的功能

资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值日勺重要原因之一。24.资产的实体特性和质量

资产的I实体特性重要是指资产的外观、构造、役龄和规格型号等。

资产的质量重要是指资产自身的建造或制造工