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浅谈土地出让金审计

〔作者:___________单位:___________:___________〕

近年来，我国局部城市土地交易市场秩序混乱，“零本钱出让土地〞等违规问题屡见不鲜，引发了土地市场交易秩序整顿活动。被称作地方“第二财政〞的土地出让金进入了国家审计的视野。

一、土地出让金的含义

土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：

〔一〕以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；

〔二〕转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；

〔三〕变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；

〔四〕土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；

〔五〕改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。

然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等工程，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的上下与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等工程，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计假设干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

二、审计土地出让金的必要性和必然性

“卖地〞获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改良和调整产业结构，制约或促进经济开展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，?土地管理法?还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地〞盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。

三、开展土地出让金审计的切入点

我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：

〔一〕土地出让金收支是否全额纳入预算管理

从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线〞。

〔二〕土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围

有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市根底设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

〔三〕土地出让收支中是否存在损失浪费、贪污腐败和国有土地资产收益流失问题

有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生腐败。

〔四〕征地用地是否符合土地利用总体规划、年度方案并遵守相关审批制度

划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度方案一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度方案的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达方案的，应扣减下一年度相应的方案指标。

划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市根底设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的