养老机构和养老地产合作的可行性分析.doc

养老机构和养老地产

合作的可行性分析

宏观环境分析

市场环境：

随着我国经济持续开展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“十二五〞时期，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，约占总人口的16%，其中上海的老龄化最为凸显，老年人口比重已经到达了24.5%。

关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂〞式的传统家庭越来越少，“四二一〞的人口结构〔一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩〕愈加明显。随着城市化的开展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。十八大报告首次提出“积极应对人口老龄化，大力开展老龄效劳事业和产业〞这是党中央针对日益严峻的人口老龄化形势做出的重大战略部署。实现“老有所有〞需要政府、市场和社会的共同努力。

人口老龄化是当今世界面临的一个重大社会问题，已经引起国际社会的普遍关注。“十二五〞期间，我省人口老龄化将进入快速开展期。老龄化速度进一步加快，根据福建省2021年第六次全国人口普查数据，截至2021年11月1日，全省60岁及以上老年人口为421万人，占全省总人口的11.42%。据推算，到2021年，全省60岁及以上老年人口将到达539万人，约占总人口的14.16%。老年人口中的特殊群体多。空巢老人、高龄老人将大量增加。据测算，2021年全省60岁及以上城乡空巢老人有109万人，约占老年人口的25.8%；到2021年，将超过130万人。近10年来，80岁及以上高龄老年人增加了近一倍，目前到达60万人。随着生活水平提高和人均寿命延长，高龄化的趋势日益明显。与此同时，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照料问题日益突出。人口老龄化速度的加快、高龄化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，对经济、政治、社会生活等各方面必将产生重大影响，养老保障体系和为老社会效劳体系建设面临巨大压力。面对日趋严峻的人口老龄化形势，全省应对准备仍然缺乏，养老效劳体系建设比拟滞后，老龄事业投入机制尚未形成，老龄工作机构和队伍建设亟待加强，老年社会保障体系建设有待完善。〔数据来源于?福建省关于老龄产业“十二五〞规划?〕

地产行业现状

随着2021年-2021年国家对房地产行业进行宏观调控，出台的一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业工程的转型，从一般住宅开发到商业地产、旅游地产、文化地产，甚至养老地产的尝试。

养老行业现状

对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观的预计，全国1.67亿老年人口可撬动1万亿元规模的养老产业，但事实上，由于老年人收入普遍偏低，真正需要机构养老效劳的高龄老人、失能老人，支付能力十分有限。而养老护理效劳由于其特殊性，人力本钱和管理本钱高于一般的效劳行业。生存在这种夹缝中，民营养老机构的市场有效需求缺乏，利润空间有限，不可防止会遭遇到亏损的难题。

目前，中高端民办养老院的经营模式主要为租赁制和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用。按照房间的标准和规格，xxx养老院标准房租金价格在2000—5000元/月不等，最昂贵的花园房月租那么在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外效劳的费用。在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。这种方式以燕达金色年华健康养护中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡会员，分别享受更低折扣。

民营养老机构主要分为两个机构类型：一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站〞、“老年大学〞的形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。截止2021年9月，我国登记注册的民办养老院已经有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理登记注册的民办养老院。

这是个结构性的问题，建设养老院有三种类型，第一种叫官办官营，就是政府办政府管；第二种叫官办民营；第三种叫民办民营。第一种类型管的是穷人，以上这两位老人应该住到这种政府办政府管的养老院里去。但是在中国，这种还比拟少，尤其是它主要针对鳏寡孤独，所以在当地，可能这两个老人还不够鳏寡孤独，这种养老院比拟少，而且有资格审查，效劳也相对差。第三种当然是富人的了，民办民营，有钱你去买高档效劳。

实际上，真正养