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市场研究
市场研究
中国｜2025年4月
仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书
静水流深蓄势而行流动视角下
解构上海办公楼市场趋势
引言在全球经济格局深刻调整、科技变革加速推进的环境中，上海作为中国经济发展的前沿地带，办公楼市场的发展脉络和格局变化始终与宏观经济潮汐共振。自2019
引言
在全球经济格局深刻调整、科技变革加速推进的环境中，
上海作为中国经济发展的前沿地带，办公楼市场的发展脉络和格局变化始终与宏观经济潮汐共振。自2019年以来，受外部环境变化的压力，上海甲级办公楼市场的供需矛盾日益凸显，然而市场始终在动态流动中寻找平衡与突破。传统行业彰显韧性，行业发展带来的“新元”需求蓄积势能。租金的变化给市场带来全新的动态平衡，成本驱动型升级成为当前市场流动的主力之一。
仲量联行整理汇总了2019年以来近千条搬迁类租赁成交，以及2022年至2024年近1,200条甲级办公楼租赁信息，从租户的选址轨迹出发，增加流动的视角，探寻办公楼市场板块的产业聚集度和产业多样性，结合市场供应变化、商业规模及轨交基建等因素，深度梳理市场肌理，解构市场板块的格局重塑和潜力机遇。
以租户为指引，深度剖析上海办公楼市场的关键密钥，仲量联行通过近100份租户问卷的调研，解码租户在当前市场环境中的选址策略，为市场参与者深入浅出地呈现全方位、动态化的上海办公楼市场全景图，助力各方在复杂多变的环境中找准航向，蓄势而行。
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静水流深蓄势而行——流动视角下解构上海办公楼市场趋势
目录
01
静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势5
新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力 7
升级流动：租户市场创造成本驱动型升级新机 10
02
汇流成势：流动视角下的板块重塑及潜力机遇 14
行业聚集度 16
行业多样性 16
供需关系再平衡 18
交通可及性 19
商业配套 20
03
流光引航：流动视角下的企业租赁决策解码 21
财务成本深度剖析 25
办公环境升级诉求 27
静水流深
静水流深蓄势而行——流动视角下解构上海办公楼市场趋势
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静水流深
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01
静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势
上海办公楼市场正处于深度调整阶段，在当前的下行周期中，尽管办公楼市场表现趋于平静，市场仍暗藏新机，行业稳步发展，租户流动持续。租金的回调为一些企业带来了升级办公环境的窗口期。在经济结构性转型、科技不断突破创新的大背景下，看似波澜不惊的行业需求中，同样孕育着新生的需求动力源泉。
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进入二十一世纪，中国经济的腾飞有力地助推了上海甲级办公楼市场的蓬勃发展。在加入WTO之后，办公楼市场需求稳步上升。尽管2008年受到全球金融危机影响，需求有所回落，然而，得益于国内经济的强劲韧性和办公市场供需平衡的良好格局，市场表现迅速企稳回升，各细分市场租金均呈现上涨态势。2015年后，非中央商务区板块迅速崛起，市场步入供应放量的阶段。经济蓬勃发展，第三产业快速扩张，办
公楼市场呈现出供需两旺的态势。尽管如此，部分区域的供应压力导致租金表现在板块间和楼宇间出现分化。
2019年后，面对中美贸易摩擦和疫情的叠加冲击，企业的扩张意愿减弱，市场需求趋于谨慎。与此同时，供应端持续放量，供需失衡的问题逐步显现，租金表现进一步承压，市场进入下行周期。尽管在2021年，强劲的经济表现释放积压需求，市场迎来了阶段性反弹。然而，
随着积压需求的逐步消化、疫情反复以及企业保守的租赁策略影响，整体市场需求再次回落，租金表现再次转向，进入下行通道。截至2024年，市场供需之间的差距依然显著，过去五年平均年度新增供应超过100万平方米，而平均年度净吸纳量仅录得66万平方米。2024年整体市场租金深度调整，超过八成板块全年四个季度中每季度租金环比跌幅均超过0.75%，部分板块全年跌幅已超过15%。
图1.
上海办公楼市场年度新增供应及净吸纳量
新增供应五年平均净吸纳量五年平均全球金融危机P2P退潮供应放量经济蓬勃增长联合办公扩张贸易摩擦影响开始疫情影响积压需求释放疫情影响
新增供应五年平均
净吸纳量五年平均
全球金融危机
P2P退潮供应放量
经济蓬勃增长联合办公扩张
贸易摩擦影响开始
疫情影响
积压需求释放
疫情影响
观望情绪浓厚
成本驱动型搬迁和升级
200
（万平方米）
（万平方米）
120
80
40
0
200520062007
20082009
20
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