郑东新区白沙片区地块可行性研究（最全）.doc

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郑东新区白沙片区地块

可行性研究报告

可行性研究报告

（简版）

2016年10月09日

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目录

一、目标地块基本情况 3页

二、出让相关信息 9页

三、市场分析与机会选择 10页

四、项目定位 30页

五、开发与销售计划 40页

六、成本分析 41页

七、经济效益测算 42页

八、投资风险评价 44页

九、工作建议 45页

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一、目标地块基本情况

（一）目标地块区位

1、区域位置

113号地块位于白沙园区同舟路北侧、锦绣路西侧，114号地块位于白沙园区敬业路以东、绿博大道以北，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约9.1公里，距郑州东站仅约4.4公里。意向地块位置优越，规划交通便利。

2、地块交通条件

地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、12、13、20号线。地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。但目前地

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块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、

102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。

（二）区域规划及周边配套

1、区域规划

白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

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2、周边配套

地块属于郑东新区未完全开发区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。预计未来随白沙片区的进一步开发逐渐完善，区域未来发展潜力较大。

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教育：小宝贝幼儿园、白沙镇白坟小学、大有庄小学、，3公里内有大风车双语幼儿园、南岗实验幼儿园、莆田小学、郑州市第101中学；

商业：周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如裕隆钢铁物流园、经开钢材市场、迪圣木材模版市场等；

医疗：附近有营岗村社区卫生所，五公里内医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院；

公共交通：附近1公里内设有公交站点的公交线路有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路，仅辐射郑东新区、开封等区域，地铁8号线预计2020年底建成通车，114号地块距8号线龙王庙站仅800米左右。地铁12、

13、20号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。

区域周边规划配套详见附图：

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（三）规划设计条件

白沙片区113号地，占地46500㎡（约69.75亩），城镇住宅用地，容积率待定。

白沙片区114号地，占地31200㎡（约46.8亩），城镇住宅用地，容积率待定。

地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。

规划指标要求

编号

113

114

土地位置

白沙园区同

舟路北侧、

锦绣路西侧

白沙园区敬

业路以东、

绿博大道以

北

占地

（亩）

69.75

46.8

出让面积

（㎡）

46500

31200

土地用途

住宅用地

住宅用地

容积

率

2.5

2.5

建筑密度（%）

建筑高度（米）

起拍价

（万

元）

备注

目前控规尚未批准

目前控规尚未批准

二、目标地块出让相关信息

（一）出让要求

暂未进行招拍挂，根据前期政府沟通情况，处于2016年内土地出让计划，两块土地单独招拍挂。

（二）招拍挂形式

113#、114#地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。

同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部

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分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

三、目标地块市场分析与机会选择

（一）城市/区域发展概况

郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位